[摘要] 因为独有的“打包拿地”模式，中南建设（000961,SZ）成为近期A股市场的明星，华泰证券、中投证券等券商纷纷给出了“增持”或“推荐”的评级，肯定公司在二三线城市开发大盘的做法。然而，中南建设在部分三线城市开发的大盘所蕴藏的风险已慢慢暴露。
因为独有的“打包拿地”模式，中南建设（000961,SZ）成为近期A股市场的明星，华泰证券、中投证券等券商纷纷给出了“增持”或“推荐”的评级，肯定公司在二三线城市开发大盘的做法。然而，中南建设在部分三线城市开发的大盘所蕴藏的风险已慢慢暴露。
但根据中南建设公布的半年报数据，这一做法的收效并不理想。中南世纪城2012年前6月的销售面积仅为1.9万平方米，而一期的总建筑面积超过12万平方米。
除营口外，中南建设在大本营南通也存在风险。中指研究院的研究称，南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，当地目前人均住房建筑面积达到40.9平方米，住宅供应过剩风险值得关注。
三四线城市成交风险已显现
大规模布局三四线城市，曾是中南建设在楼市调控下取得佳绩的重要手段。
2012年半年报透露，由于公司所在的三、四线房地产市场购房群体以当地居民刚性需求和改善性需求为主，对政策的敏感程度低于一、二线城市。公司房地产销售情况从3月份新盘推出情况来看，每个月去化率均有上升，房价水平基本稳定。
半年报显示，中南建设有超过190亿元的存货资产分布在南通、营口、南饶、盐城等三四线城市。而截至2012年6月30日，中南建设的总资产不过386.84亿元。
然而，在三四线城市供应过量的背景下，中南建设的布局暗藏风险。
中指研究院的报告指出，营口城镇人口为143万，人均GDP约为4万元，但是土地总量达到8600万平方米，人均供应量超过60平方米，远超2010年城镇人均29.2平方米住房面积的水平。
和营口类似，南通等三线城市由于人口基数低、需求有限，过去几年快速扩张的项目需要长时间来消化，这些城市的供应压力或将长期存在。而中南建设恰恰在南通和营口都有布局。
汤智浩曾向搜房网表示，营口中南世纪城希望把2012年甚至2013年的一部分利润让出来，在竞争比较激烈的市场中获得更多的市场份额。
但半年报显示，这一策略并未奏效。结合中国采招网发布的《中南世纪城1#-4#楼园林景观工程招标公告》、搜房网的楼盘信息和对汤智浩的采访，以及中南世纪城半年报，营口中南世纪城早在2011年9月该项目就已经开始开盘，截至2012年6月，一期1~4号楼近10万平方米已经完工，但截至去年6月30日，项目的销售面积为19269平方米，仅为一期规划总建筑面积12.6万平方米的15%左右。
销售人员表示，“目前这一项目的报价为4500元/平方米，在以成本价卖房，但销售仍然很缓慢。”
按照中南建设去年年报披露的一期项目总投资3.9亿元和12.6万平方米的开发规模计算，中南世纪城每平方米的投入超过3000元，加上人员投入、税费和其他成本，按照现在的售价，能否盈利尚是未知数。
中南建设投入资金猛增
根据汤智浩向搜房网透露的计划，中南世纪城的开发销售周期为5~6年。但是如果按照半年报所公布的销售进度，这一项目的开发和销售周期可能长达20年。营口市房产交易管理中心主办的营口房产网公布的信息显示，上述项目占地面积42万平方米，容积率为2，以此计算可售总建筑面积达84万平方米。
销售不佳不仅影响了项目的推进据悉，当地部分银行已经停止了公司与房地产有关的贷款。
中南建设2012年半年报的数据显示，营口中南世纪城大部分资金由母公司提供，与中南世纪城房地产开发有限公司对应的母公司其他应收款数额由2011年年底的3339万元增加至1.73亿元左右。这无疑增加了中南建设的资金压力。财报显示，截至2012年6月30日，中南建设货币资金只有5.67亿元，但短期借款和一年内到期的非流动负债总额却超过15亿元。
如果营口中南世纪城销售继续低迷，当地的信贷政策仍维持现状，那么母公司中南建设还可能需要抽调更多资金支援这一项目。2011年年报显示，营口中南世纪城总投资额约为14亿元，但截至2012年6月30日，这一项目已投入资金不过3.32亿元。2012年三季度，中南建设在货币资金只有6.93亿元的情况下，短期借款和一年内到期的非流动负债总额已增至19.5亿元。
包括营口中南世纪城在内，由中南建设援助开发的三四线城市项目数量庞大。2012年半年报显示，母公司对子公司或孙公司的其他应收款已由2011年年底的58.86亿元增至75.49亿元。
不过，中南建设方面认为，向营口等分公司输出资金对母公司财务影响并不大，一来母公司本身运营并不需要太多资金，二来公司的主要融资渠道是开发贷、信托和建设工程施工贷款。虽然部分城市的开发贷已被叫停，但企业仍然可以通过后两类贷款融资。
某研究院研究员严跃进分析，营口分公司一味向母公司借款，一方面暴露了营口分公司在经营上的问题，另一方面也暴露出母公司对这一项目的预计不足。
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