[摘要] 在东莞市决策层看来，解决东莞目前所遇到的困境，需找新的竞争力，主要办法是：一是减轻村集体公共管理和公共服务的负担，确保更多收入用来清偿债务;二是推动土地集约开发、物业形态的高级化，比如高科技园区、 ...
[在东莞市决策层看来，解决东莞目前所遇到的困境，需找新的竞争力，主要办法是：一是减轻村集体公共管理和公共服务的负担，确保更多收入用来清偿债务;二是推动土地集约开发、物业形态的高级化，比如高科技园区、承接大项目等，以提高租金收入。
面对集体土地，当大部分地区还停留在如何让农民更平等地获得征地补偿阶段时，一路快跑的东莞却已开始寻思解决如何持续创收的问题，这也是一个“后集体土地时代”的超前命题。
与内地待城镇化不同，位于中国南部沿海，早已度过城镇化阶段的东莞，其集体土地则形成了村集体出租物业获得收入——集体分红的“租金经济”模式，然而，这一模式正在随外向型经济遭遇考验。
记者在东莞一个多月的调查显示，相比于集体土地开发过程中的公平难题，摆在东莞“租金经济”面前的，则是公平之后的持续性问题，这也是困扰经济学家们多年的公平与效率之争。
“是时候该放缓一些速度，调整一下姿势，提高一下长跑动作的技术含量。”东莞市农业局日前书面回复本报记者时说。
物业投资租赁之路
东莞市农业局表示，目前，东莞全市农村集体经济是典型的以物业投资租赁为主的经济。而依靠集体土地租赁而崛起的东莞集体经济，乃至城镇化多年的发展经验，亦值得未城镇化地区借鉴。
2011年末，东莞村组集体生产经营性固定资产508亿元，绝大部分是厂房、商铺等物业资产，分别占集体总资产和长期资产的41.2%和53.4%;全市村组集体物业8811万平方米，其中厂房(含宿舍)7254万平方米，占集体经营性物业达92.7%，商铺646万平方米，占7.3%。
另有数据显示，目前东莞镇村聚集了东莞市超过2/3的工商企业、超过70%的经济存量，2011年，镇街本级总资产和可支配收入分别达到1446亿元和268亿元，村组两级集体总资产1238亿元，可支配收入达到185亿元。
集体经济的壮大，也为东莞镇村加快基础设施建设、提升公共管理服务等提供了有力保障，迅速推进了农村城市化。而依靠租金后分红的模式，也使得广大群众分享到了集体经济发展带来的实惠，一定程度上做到了藏富于民。
而从镇村集体经济本身来看，伴随着经济社会的不断发展，也有不少问题逐步显现出来。东莞过半的集体资产由土地转化而来，超过七成的收入源于物业出租。这种增长方式既有土地资源日益稀缺的远虑，又有宏观环境影响下出租收入下降的近忧。
中山大学岭南学院财政税务系主任、东莞市特约研究员林江指出，东莞的集体经济收入绝大部分源于土地、物业的直接和间接，在东莞工业用地稀缺的情况下，当地政府需要引导镇村通过整合、回购、改造和扩容等途径，缓解镇村发展对土地资源的需求压力。
“现在东莞的乡村看上去是一个城市了，但这不是一种彻底的城市化。”对于目前东莞农村的城镇化，林江对本报记者说。林江认为，城镇化正是目前东莞所需要的，但农村城镇化，首先需要的是村民观念的改变。而在这方面，东莞则需要面临长时间的考验。
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