[摘要] 东莞2012年商品房成交预计将超过670万平方米，有望超越2007年的高位，房价走势平稳，住宅均价仍维持在8200元/平方米左右。
2012年楼市成交火热，有望超过2007年创下新高。随着12月的最后一周到来，2012年即将结束，有代理公司初步统计发现，东莞2012年商品房成交预计将超过670万平方米，有望超越2007年的高位，房价走势平稳，住宅均价仍维持在8200元/平方米左右。
对于2013年，业内人士则预测，明年楼市潜在供应量过大，供过于求压力凸显，在价格方面，适合刚需购房的中小户型价格或将平稳上涨，而大户型豪宅产品或将出现低首付现象，降低入市门槛，吸引首改购房者入市。
市场现状：
成交量或超2007年创新高
上周，东莞中原地产公布了2012年全年楼市成交初步统计数据。数据显示，今年东莞新建商品房的成交量预计将超过670万平方米，同比增长超过12％，将超越2007年的高位，创下历史新高。此外，全年新增供应量预计在700万平方米左右，同比增长6％。成交价格方面，总体表现则比较平稳，但也出现一些分化。住宅成交均价为8248元/㎡，同比下降0.69%。
东莞中原地产策略总监车德锐分析称，今年的房价走势比较平稳，主要原因是商品房具备投资和消费的双重属性，这两种属性在不同的阶段有不同的表现，也形成了房价的波动幅度有所不同。
刚需户型入市促成交
从成交户型来看，2012年是刚需年，成交户型也以刚需户型为主，总价低的中小户型，统计数据显示，总价在70万元以下的房子占了七成以上，60万元以下的达到了五成。从中可以看出，适合刚需购房者的中小户型成交，购房者也以刚性需求为主。
今年楼市成交红火，主要原因正是刚需大量释放。车德锐认为，今年的购房需求，有部分是去年第四季度由于市场低迷没有入市的需求。目前东莞购房主力群体大部分能接受的总价就在70万元以下，而前几年东莞的成交量比较低，也与市场上大户型主导有关，总价高把很多购房者都拒于门外。此外，由于今年出台了很多有利于刚需购房的政策，如降息、利率优惠、东莞普通住宅价格的调整对缴纳契税方面的变化等，均有利于刚需者购房。
开发商：
外来大鳄抢占市场份额，成交金额远超去年
近年来，外来大鳄纷纷进入东莞市场，特别是2012年，在市场上较为活跃的除了万科、中信外，又新增了恒大、万达、保利等在去年正式进入东莞的外来开发商，从2012年1月~11月销售额来看，前十名当中，有七名是外来开发商，仅三家是东莞本土企业，以前东莞本土开发商主导的本地楼市格局已成为过去。
东莞中原地产市场研究部统计数据显示，从1月~11月东莞商品房成交额前十名来看，东莞房地产市场格局悄然变化，销售额前十开发商仅剩三家本土企业，外来地产大鳄万科地产、万达集团、中信地产、和记黄埔等遥遥领先其他房企。
车德锐介绍，从市场份额占比来看，今年东莞本土、外来开发商的市场份额占比大致为4：6，去年这一比例为5.5：4.5。其次，开发商排行当中，前十名的门槛从去年的9.7亿元上升至今年的12亿元，门槛大大提高，而名的销售额将超过70亿元。从楼盘表现来看，首先，今年单盘成交金额的超过20亿元，达到22亿元，而去年的仅为15亿元。其次，今年住宅成交套数在1000套以上的楼盘达到了8个，去年仅有2个。从中也可以看出，今年的市场表现之好，已经远远超出了许多人的想象。
2013年楼市预测
供应：
明年整体供应或达1400万平方米
东莞中原地产市场研究部提供的数据显示，在供应量方面，预计2013年东莞商品房潜在新增供应约720万㎡。而截至11月底，东莞商品房库存670万㎡，新增潜在供应加上库存量，预计明年整体供应量接近1400万㎡。按照2012年的消化量计算，供需比超过了2:1，明年供过于求的压力和矛盾开始凸显。
成交：
首次改善购房者加快入市
另外，车德锐还指出，由于今年提前透支了部分刚需购房者，预计明年的刚需释放力度放缓，但是首次改善的购房者将比今年有所活跃，因为2012年大户型消化缓慢，库存压力很大，将通过价格的让步或降低首付门槛寻求出货；另外，别墅在2013年的供应量有大幅放量，也将刺激累积的别墅需求在明年释放。总体而言，明年东莞楼市总体成交量将与今年基本持平。
价格：
中小户型平稳上升，大户型松动
此外，在成交价格方面，车德锐认为，明年上半年整体房价以小幅上涨为主。供应主要集中在下半年，下半年整体房价将趋向平稳。从产品结构细分，预计刚需产品价格以平稳上升为主；改善型产品被迫通过降低首付门槛促进成交；整体别墅定价趋向保守和理性，甚至一些新盘低价入市抢占先机。
区域：
城镇将成新增长点
2013年，预计城镇化开发将成为东莞楼市的新增长点，东莞的二、三线镇区迎来更多发展机会。
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