[摘要] 在海口美兰机场的到达大厅，商业铺面几乎全被海南各地楼盘的接待处占据，但这些接待处异常冷清。在经历了2010年的暴涨后，以海口、三亚等地为代表的海南楼市从高峰滑入低谷，价跌量滞，不少炒房客被套牢。
在海口美兰机场的到达大厅，商业铺面几乎全被海南各地楼盘的接待处占据，但这些接待处异常冷清。在经历了2010年的暴涨后，以海口、三亚等地为代表的海南楼市从高峰滑入低谷，价跌量滞，不少炒房客被套牢。
专家表示，四处扩张的楼盘项目不断挤占优质旅游资源，对国际旅游岛的可持续发展产生了负面影响。海南房地产行业已经到了非转型不可的时候。
急于脱手 “传奇”褪色
凤凰岛上的5座曲面建筑是被称为“国际养生度假中心”的产权式酒店。凤凰岛开盘当天，700套房源即告售罄。国际旅游岛的光明“钱景”在凤凰岛集中释放，旺盛的需求和娴熟的炒房技巧相互碰撞，使得凤凰岛的房价一飞冲天，从每平方米3万元，炒至每平方米16万元，上演了一幕“凤凰岛传奇”。
凤凰岛“国际养生度假中心”开盘的一栋房源今年8月向业主交楼。来自美国的华人业主Linda(化名)带着女儿专程赶来三亚收楼。Linda对中国证券报记者表示，她是凤凰岛位收楼的业主。2010年1月凤凰岛开盘时，Linda一家正在三亚度假，国际旅游岛前景的火热宣传，加上国人对三亚房产的疯狂抢购也让Linda饱受感染。当她来到凤凰岛售楼处时，批房源早已售罄。一位来自温州的炒房客对Linda表示，愿意将刚刚买下的一套价值200万的“楼花”转让，条件是加价100万元。于是，Linda最终花费300万元买下了一套不足60平方米的产权式酒店。
Linda并不知道，很多和她一起买下凤凰岛房子的人眼下正试图将房源脱手。就在距离凤凰岛不足1000米的二手房中介店，的凤凰岛房源已跌至每平方米4.8万元。中介工作人员介绍，目前其数据库中的二手凤凰岛房源有上百套，其中不乏每平方米4万多元或5万多元的房源。“买家在这个价位出手，多半是亏损，至少不会赚钱。”
三亚房地产人士表示，二手房价格急跌必将对凤凰岛后续销售产生影响，然而凤凰岛面临的问题还不止于此。
目前在售的产权式酒店只是凤凰岛规划的一部分，凤凰岛还规划有超星级酒店、商务会所、商业街等，但目前只有“国际养生度假中心”完成主体建设，其他部分仍未开工。凤凰岛的售楼员称，其他部分由另外两家地产商负责开发，原定2015年全部完工，现在看来是不可能实现了。
市场冰封炒房套牢
不仅是凤凰岛这样的产权式酒店，海南各地主打度假功能的普通住宅销售情况也今非昔比。2011年，海南各地的房价普遍出现回调，楼市成交从2010年初的暴涨变成了断崖式下跌，此后市场一蹶不振。目前三亚楼市一些价格明显低于新房的二手房房源正是被套炒房客急于出货的表现。
2010年初房价暴涨，海南省政府紧急出台调控政策，宣布暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。随后，海南实行限贷，对炒房资金影响重大，楼市成交出现急跌，市场从那时起就冷冻起来。海口楼市的成交从当年4月的2741套急跌至6月的297套。
三亚万世家缘房屋理财中心有限公司总经理王生孝对中国证券报记者说，限贷令再加上之后出台的限购，对炒房客打击很大。“炒房客手中的大量房源无人接盘，还要承担过高的财务成本，很多炒房客的房子都是从2010年被套至今。”海口房地产人士冯清平介绍，虽然炒房客多是用现金一次买下大量房源，但这并不表明他们的资金实力有多雄厚，多数炒房客是利用民间借贷资金进行“快进快出”的短期炒作。然而令炒房客没有想到的是，海南楼市2010年年中出现的“冰封”行情持续至今，套牢在手中的房子让他们如今承受着很大的资金压力。
眼下，海南楼市似乎陷入恶性循环，新房过高的价格令购房者望而却步，前期入市的炒房客迫于资金压力急于低价出货离场。二手房低于新房的市场现状令开发商更加惧怕降价后可能引来的雪崩效应。
曾经炙手可热的三亚楼盘早已放下身段。主打“森林度假”的万科森林度假公园，2010年开盘的一期当天即被抢光，而去年开盘的二期销售情况则差距巨大。售楼人员介绍，目前该项目对购房家庭提供1万元的“飞行补贴”，还有一些房源可以享受万科内部的“员工折扣”。而万科位于三亚的另一个度假楼盘湖畔度假公园则由于认筹数量不够迟迟没有开盘。
中国证券报记者获悉，现在上海购房者每人花上3000元就能来位于陵水县的知名度假楼盘雅居乐海南清水湾看房，费用包含往返机票和两晚五星级酒店住宿。如果确定购房，开发商全额返还看房团费用，如果不购房，开发商也会提供一定金额的补贴。该项目在售产品的均价已由2010年的3万多元降至如今的2.4万元。
某研究院提供的数据显示，从去年12月至今年4月，三亚楼市成交面积连续5个月出现同比下降，降幅高达55%。虽然7月三亚楼市以每平方米近26000元成交均价位列城市，但这一价格与去年同期相比已经下跌25%。
发展失调亟待转型
业内人士表示，一个将旅游作为支柱产业的省份如此超前进行房地产开发是否合适有待商榷，概念炒作与投机欲望导致海南楼市大起大落。此前有当地媒体报道，部分海南政协委员曾进行过调查，三亚商品房空置率达到80%以上，大东海和海坡片区的空置率达90%左右。
海南楼市投资和投机需求占绝大多数，多数购房者买下住房之后很少居住，甚至少有出租。这样的另类楼市不仅极易滋生泡沫，一些度假住宅还严重占用优质自然资源，造成旅游资源浪费。
“房地产就是一锤子买卖，而旅游业则需要可持续性发展。”中国(海南)改革发展研究院海南所所长夏峰认为，当地政府对建设的资金需求，以及外界对国际旅游岛的超高预期是海南房地产过热的外部环境。当的投资乃至投机需求都涌向海南，海南房价难免被炒高。
同时，海南房地产市场依然不够规范，部分开发商依然相信能够在海南获得超额利润。例如，不久前海口就曝出了开发商暗中“瓦解”限购令的新闻。一位海南的开发商对中国证券报记者透露，海南的地产项目中通过配建开发商自己持有的酒店来规避土地增值税、别墅项目私自扩大容积率、因项目建设破坏生态环境的行为普遍存在，地方政府尚未进行有效整治。
夏峰认为，在持续的楼市调控背景下，海南的房地产行业必须进行转型。“目前海南房地产市场的产品中，住宅占了过大比重，这些住宅产品并没有和海南特有的自然资源进行有机结合，海南的房地产行业应该向旅游业转型。按现有的趋势发展下去，海南迟早会爆发系统性风险。”
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