[摘要] 近几年来，由于购房者对房地产行业的不了解或对房产知识的严重缺乏，大量购房者在签下房屋认购合同以后，并交纳了一定的资金，才发现自己所购得的房屋存在各种各样难以解决的问题。了解房地产专业术语，以防遭遇购房“忽悠”。
近年来，人们在购置房产时常常陷入尴尬的境地，毕竟房地产市场是商品化市场，而购房者又非个个都是“专业选手”，“闯”误区，“蹦”陷阱，“牺牲者”不在少数。在诚信还没有成为市场准则的时候，要谨防购置房产中的陷阱。东莞房天下特推出“东莞售楼小姐教你买房系列”，交给您一本买房“速成手册”，赶紧来围观！
陷阱之一：售楼书
如何“读懂”售楼书中的潜台词，是购房者需要掌握的技巧。
电脑制图技术的发展使开发商在制作售楼书时越来越“随心所欲”，在楼盘的全景效果图上，生活商业配套设施、景观布置清晰可见，然而实际上整个小区的配套设施的跟进要视小区的整体销售状况，而这些后期工程的进度不是开发商所能决定的。
为了加快资金回收的速度，许多房地产宣传材料都有一定的“提前量”。例如，在广告里偷换概念，把正在征地拆迁说成已经“三通一平”；把刚刚主体完工说成是旺地旺销；把尚有大量空置的房屋说成是“热销空前”、“硕果仅存”……无论引入何种修饰手法，都是为了让购房者提前付款。
金秋时节，“中国好声音”华丽落幕，与此同时，东莞房天下“寻找东莞好楼盘”携东莞数万购房者居住梦想重磅来袭。与《中国好声音》逻辑起点一致，在众生喧哗中，“寻找东莞好楼盘”将更为重视住宅产品的品质，倡导住宅产品的多样化、贴近平民购房需求，传递房地产行业的“正能量”！ 点击详情>>>
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陷阱之二：价格术语
起价、均价、限价、特惠价、清盘价，让你根本搞不清什么价。
“起价”缺乏科学性、代表性，它一般指该物业内楼层、朝向等最差而价位也的那套房，大多是不规则房，首层、顶层房甚至半地下房，许多房地产广告打出的起价给人一种的印象，以诱惑消费者，但若一打听很可能这个档次的早已售完了，只有更高价位的了。
“均价”也大同小异。还有的只打出“价”，也就是“限价”，但实际上与价相差无几，但以上相对低的价位在广告中却能起到吸引购房者注意力的效果。
据业内人士分析观察，大多数被相对低的价位吸引来的购房者在对楼房、朝向、户型结构等进行了挑挑选选之后，其最后的购入价格会超越所谓的“起价”和“均价”很多，其价格差往往也会让购房者产生一种花大钱、住好房的心理感受，尝到甜头的房地产营销商们总是乐用此招。
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陷阱之三：补充协议
按照有关规定，只有房屋土地管理局印制的统一的内、外销商品房预售/出售示范合同文本才是合法的合同文本，因此开发商与购房者签订的正式合同的内容一般比较公允，但几乎每一个开发商在与你签商品房预售契约时，都会同时发给一个“补充协议”。
而实际上，这个“补充协议”的内容几乎只对发展商一方有好处。开发商凭借其专业优势，往往通过制定补充协议来减轻或免除自己在合同中应付的责任，将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，限度地减轻卖方的责任。
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近几年来，由于购房者对房地产行业的不了解或对房产知识的严重缺乏，大量购房者在签下房屋认购合同以后，并交纳了一定的资金，才发现了自己所购得的房屋存在各种各样难以解决的问题。因此购房者异常愤怒，找到开产商进行理论，并不是所有的房地产开发商都保持着一颗为人民服务的和谐心态，在无法达成调解协议之后，购房者花费大量人力物力财力，一纸诉状将开发商告上法庭，开始了艰难而又曲折的维权之路。
在我们日常生活中，很多问题产生的关键都是由于自己不懂得房产知识所造成的。让我们一起来学学房地产专业术语，防止购房过程当中那些“忽悠”的事。
1. 房地产------房产和地产的统称。
2. 房地产市场
一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；
二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；
三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
3. 商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4. 经济适用房
经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。
5.土地类型
按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
6. 土地使用权年限
是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
7. 商品房预售许可证
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼房。
8. 银行按揭
是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。
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第二节 房地产价格术语
1. 均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
2. 起价
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以层的销售价为起步价。
3. 预售价
预售价是商品房预（销）售合同中的专用术语，是经批准权限部门核定后用于销售期房商品房的价格。
4. 一次性付款
一次性付款是指买方一次性向开发商支付所有放款的付款方式。一般开发商会给予一次性付款的买方一定的价格优惠。
5. 按揭贷款
“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。
6. 住房商业贷款
个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。
7. 公积金贷款
具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款。其贷款的条件是：借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%；贷款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记的保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。
8. 组合贷款
个人住房组合贷款,是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，银行向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。
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第三节 建筑类术语
1. 房屋的结构形式
主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。
砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。
砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。
钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
2. 房屋的建筑面积
是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
3. 商品房销售面积
商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。
4. 套内建筑面积的计算
房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。
1) 套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。
2) 套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。
3) 套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。
5. 公有建筑面积的计算和分摊
一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。
1) 共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。
2) 共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。
3) 各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：
第1步：计算分摊系数
分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和。
第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。
6. 使用率
房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。
7. 建筑容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
8. 建筑密度
居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
9. 绿地率
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。
绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
金秋时节，“中国好声音”华丽落幕，与此同时，东莞房天下“寻找东莞好楼盘”携东莞数万购房者居住梦想重磅来袭。与《中国好声音》逻辑起点一致，在众生喧哗中，“寻找东莞好楼盘”将更为重视住宅产品的品质，倡导住宅产品的多样化、贴近平民购房需求，传递房地产行业的“正能量”！ 点击详情>>>
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10. 房屋的开间
在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。
11. 房屋的进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。
12. 跃层和复式、错层有什么区别？
通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准：
错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。
13. 现房
是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
14. 期房
是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
15. 尾房
又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
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判断房产项目是否合法的关键
房地产五证两书:
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程施工许可证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。
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免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
