[摘要] 国家统计局发布的2010年第六次全国人口普查数据公报显示，我国60岁以上人口已达到1.77亿，占总人口的13.26%。中国正加速进入老龄化社会，据统计局预测，2015年，60岁以上老年人口将达到2.16亿，2050年将达4.5亿。沉甸甸数字背后，我们明天如何养老，问题亟待解决，难道真的像有些人说的那样依赖养老地产？
国家统计局发布的2010年第六次人口普查数据公报显示，我国60岁以上人口已达到1.77亿，占总人口的13.26%。中国正加速进入老龄化社会，据统计局预测，2015年，60岁以上老年人口将达到2.16亿，2050年将达4.5亿。沉甸甸数字背后，我们明天如何养老，问题亟待解决，难道真的像有些人说的那样依赖养老地产？
放眼，大牌房企对于养老地产早有布局。保利早就敲定了“老年健康生活社区”项目；绿城地产为进军养老产业，专门成立了绿城颐乐教育投资有限公司；另外，恒大等房企也纷纷扛起了养老地产的大旗……各大开发商都看好养老地产未来的市场前景，养老地产如坐温炉，正逐步升温。
宁波仅几家开发商“涉水”养老地产盈利难
雅戈尔是宁波众多开发商中较早打入“养老地产”阵地的，雅戈尔老年乐园于2004年2月动工建设，总建筑面积73113平方米，总投资2.2亿元，成为鄞州区的重点民生工程之一。由于项目和较一般的商业住宅增加了公益性质，因此拿地时获得了政府的政策支持。雅戈尔养老院一经推出，就凭其完善的服务和配套设施获得了人们的热捧，子女争相为父母求的此处养老。但是精心的经营，并未获得最初预想的盈利，使这处养老地产更添几分“公益”，也让其他开发商进军养老地产的脚步更急谨慎。
绿城地产自2011年2月28日开出个校区开始，一年里已在包括宁波等地开设了17个颐乐学院校区。但是同样比较尴尬的是，绿城的颐乐学院一直都没有实现盈利，绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰表示，颐乐学院的亏损，都是绿城集团来负责投入，学院一直在探索运营方式，但从目前的现状来看，很难实现收支平衡。
地产大鳄万科在北京推出“万科幸福汇”146套养老地产房源后，还计划在青岛万科城项目中提供约60套老年公寓产品。由于目前万科在养老住宅方面还处于尝试阶段，所参与的两个的养老住宅项目的规模都非常小。但是，据万科养老地产拓展城市的计划显示，还未涉及宁波。
7月26日，乐成老年事业投资有限公司地价摘得慈溪界牌1#地块，成交总价为18364万元。让人侧目的是，此地块曾于2011年9月2日以80780万元的价格拍卖出让，折合起始楼面价为7577元/平米，终因无人报名而以流拍收场。此次二次出让仅为18364万元，比首次拍卖减少62416万元。
种种迹象显示，开发商都是选择谨慎地态度对待养老地产，养老地产在宁波小心翼翼地行走，短期内无暴涨之象。
据房天下数据监控中心不完全统计（截至07月25日），东莞2012年8月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，环比7月的31项目出现小幅上涨。其中纯新开楼盘10个，城区盘仅占3个。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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市场不成熟，做养老地产出力不讨好
昨日（8月22日），一条“武汉高端养老地产陷‘退房门’”的新闻再次拉动人们敏感的神经。花30万买套非毛坯房，老人住那儿，24有专业陪护和医生，生了病随叫随到。本想为忙于工作无暇照顾老人的上班族解决后顾之忧，但是这种新型的养老地产，在武汉刚起步就遭到业主称项目存在服务费用过高、延期交房退款难的投诉。
养老地产真的这么难做吗？
首先，何为养老地产？我们在给养老地产的定义就是模糊的：目前国内的概念还较为笼统。养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，其创新核心在于适老化设计，包括护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务以及日常起居呵护等。
其次，许多企业在运作养老地产项目时遇到了较大的瓶颈和障碍，主要表现在三方面：一是没有政策面的大力扶持，从目前从事养老地产的开发商盈利来看，高盈利的房企几乎不存在，多数以亏损为主，通俗说这是一种“出力不讨好”投资，而开发商投资的目标显然是盈利，如果政府再不加以相应的政策支持，就更难带动房企对养老地产的投入，那么养老地产就难有跨越式的发展；二是养老地产对企业资金要求、专业要求极高，因为养老地产针对的群体是60以上的老人，群体极具特殊性，需要比一般住宅投入更多的配套设施，比如医院、饮食，对服务的要求也就更高，这都需要大量的资金投入，另外，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力，这在具体操作时对开发商有很高的专业要求；三是客户渠道不畅通，客户接受度较低，目前养老地产仍是在开拓中的一方沃土，也正因为如此，客户对这种并未被普及的住宅方式接受度还较低，客户的开拓仍是一个较大的重头戏。
从宁波进军养老地产的方式来看，以上问题或多或少的都存在，所以他们都是择其养老地产的一种方式进行“试水”，并未出现大动作全面进军的情况。
另外，前不久一场关于养老产业会员制模式是否会被终止的争论，发生于会员制养老模式的创始者亲和源股份有限公司董事长奚志勇和北京太阳城集团董事局主席朱凤泊之间。业界争议的焦点是，采用会员制的方式发展养老地产，其中最关键的一个问题是，会员享受的是养老地产中房屋的使用权，而产权和使用权是分离的，未来一旦企业经营出现问题，会员可能面临较大的风险。这种会员制还被质疑是一种集资模式，可能会触及法律红线。雅戈尔养老院也是采取的租赁方式，住户并不拥有房屋产权。
据房天下数据监控中心不完全统计（截至07月25日），东莞2012年8月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，环比7月的31项目出现小幅上涨。其中纯新开楼盘10个，城区盘仅占3个。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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迷雾重重地产界，养老地产情归何处？
后续经营模式待考成为万科养老地产之痒，学院式模式难达收支平衡是绿城进入养老地产之痛，养老房地产可谓迷雾重重，那么到底该如何改善目前养老地产存在的现实问题呢？
业内人士认为市场前景无疑是看好的，但目前国内的养老地产还处于摸索阶段。养老地产与房地产的其它常规领域有所不同，需要逐步形成成熟的商业模式，更多的是需要企业的“软实力”，它对开发企业在投资、建设、运营、管理方面的能力有更高要求。可惜的是，目前真正能建造出来的专业养老社区寥寥无几，其大部分只是圈地的噱头。另外，养老地产项目明显带有福利色彩，这不排除一些开发商会借“养老”之名，获得低廉的地价与诸多政策扶持。
还有一些人认为政府需要出台相关的政策，对市场进行规范。住建部政策研究中心副主任王珏林此前也表示，只有政府研究出台关于老年地产的设施标准、服务标准和收费标准，老年地产市场管理才能规范。他认为，这种标准需要政府和企业共同参与制定。收费标准可根据开发、服务和配套的水平划分为不同的等级，以供消费者选择。
万科集团北京公司总经理毛大庆则提出了一个更深层的问题，他认为，虽然如今老龄化问题在中国一再被提出，但在很多环节上如何操作还没有想明白。今天中国房地产遇到的问题，以后养老地产也会同样遇到。用企业或是商业化运作模式只能解决少部分人的养老问题，占据绝大多数的中低消费人群的养老如何保障？这其实是个大课题。
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