[摘要] 8月2日，受“取消预售制”传闻影响，“招保万金”四大地产股盘中大跌，截至收盘，金地集团跌近7%。金地集团被传言击伤只是表象，真正值得注意的是，曾经处于一线房企的金地，在经历了换帅风波、买壳失败、豪宅战略折戟等一系列起伏之后，这个昔日地产“四大天王”之一的光辉正黯淡褪色。如今的金地，不仅被万科、保利远
8月2日，受“取消预售制”传闻影响，“招保万金”四大地产股盘中大跌，截至收盘，金地集团跌近7%。金地集团被传言击伤只是表象，真正值得注意的是，曾经处于一线房企的金地，在经历了换帅风波、买壳失败、豪宅战略折戟等一系列起伏之后，这个昔日地产“四大天王”之一的光辉正黯淡褪色。如今的金地，不仅被万科、保利远远抛离身后，甚至跌出了一线房企之列。金地为何陷入迷途？
400亿库存“压力山大”
2011年金地年报显示，金地去年一年销售金额309.24亿元，同比增长9.13%，但仅完成了400亿元既定目标的75%；营业收入239.19亿元，同比增长22.08%；净利润30.17亿元，同比增长12%，不过，两项指标的增速较2010年分别下滑近40个百分点。同时，“老大”万科2011年销售额高达1215亿，金地仅为其四分之一。与曾经并驾齐驱的对手产生如此大的差距，让金地格外不适。
而后，随着地产行业2011年业绩全部出炉，以年销售700亿为门槛，万科、恒大、保利、中海晋身业界前四强，成为了无可争议的“四大天王”。昔日强企金地、招商光环不再，人们耳熟能详的“保招万金”逐渐淡出，而“万恒保中”中国房地产“新四大天王”俨然成型。
替金地惋惜之余，多个证券公司及投行研究报告指出，去年金地去化率一度低至30%，新盘及尾盘去化不佳直接导致其销售业绩无法达标。
以金地两个在京项目为例，房山金地朗悦项目自2011年9月入市，据北京市住建委网站数据统计，至今项目签约率仍不足50%。市场人士分析表示，该项目滞销主要与其所处位置竞争激烈有关，加之产品自身缺乏突出亮点，另外受调控政策影响，金地朗悦开盘后销售表现一直平平。
而位于大兴的金地仰山项目虽曾创下淡市热销，近期却销售平平，甚至受阻。连日来，更是被媒体频频爆出猛料。先是作为主要卖点的飘窗收房时“飘走”激起业主不满，开发商却不承认曾经的承诺，并称“不怕打官司”。紧接着一波未平，一波又起，7月21日北京大雨过后，部分业主继续投诉称：没飘窗且不说，原计划有飘窗的地方，由于临时变化了结构，内外墙材料防水不好，积水已经漫进屋内。接二连三的硬伤，让人们不禁关注金地会如何应对，记者也就此情况致电金地负责人，不过截至记者发稿时止，金地对记者的采访提纲仍旧没有回复。
暂不提“飘走的窗”与“漏进的雨”，摆在金地眼前最不容忽视的是“赶走”目前庞大的库存。早在今年年初，相关研究机构就指出，金地2012年全年总体可售货值预计在600亿左右，待售总货量比2011年更大，走量任务更艰巨。根据国泰君安的研究报告预计，金地下半年新增货值200亿元，其中小于144平方米的产品占超60%。加上公司滚存存货，下半年可售货值将达到400亿元。
于是金地从上到下，挂在口边的首要任务就是“积极去库存”，在7月11日金地集团内部召开的年中工作会议上，董事长凌克再次强调“要抓住短暂回暖机遇，抓紧去化”。
进入第三季度，金地的销售步伐明显加快。7-8月份金地新推或加推盘计划的项目就达21个，其中包括深圳名峰、广州荔湖城、上海艺华年、南京自在城、北京朗悦、武汉艺境、大连云锦、西安湖城大境等。当然，记者希望这些新盘业主不会有同金地仰山业主一样的“闹心”事再发生。拼命卖房子自然是好事，但是要卖让百姓放心的好房子才是房企的首要准则。
转向刚需恐难解忧
销售业绩不乐观的背后原因，从金地产品产品定位和户型结构可以窥见一斑。
“据我们观察，金地集团过去一年不仅北京项目去化率放缓，其在各个项目销售节奏显著变慢。”中银国际证券的房地产研究员袁琳认为，导致金地在售项目存货压力加大、去化率放缓的主要原因，是其以往产品结构集中在大户型，导致在限购政策影响下，大户型存货很难售出。
2011年7月，金地推出“褐石、名仕、天境、世家”四大系列产品，主攻中高端市场，目标客户群集在中产阶层、富豪以上。可惜这些项目生不逢时，由于楼市调控力度不断加码，一二线城市执行了限购、限贷、限价等措施，严重的影响了这些中高端项目的销售。“主要是由于去年产品供货节奏和产品定位不太好，高端产品差不多占到一半，受到的影响。”金地集团总裁黄俊灿在业绩会上坦承。
位于深圳观澜新中心区的金地•天悦湾可以充分的证明金地“偏科”的失利。从最初的定价过高拿不到预售证，结果入市一推再推，到后来销售情况的不尽人意。此外，顶着2010年上海地王的光环、被金地誉为第三代豪宅居所的金地佘山天境项目也不幸落入上海十大调控滞销盘名单之列。
残酷的现实，让金地不得不反思，开始着手调整产品结构，提出今年将更多推出首置、首改定位产品，将重心转向刚需盘。金地集团董事长凌克在金地2011年业绩报告会上表示：“从去年10月份开始，我们就在调整产品结构，包括产品规划、产品设计都做了很大调整，有意降低高端产品的比例。”
金地集团董事会办公室副总经理许亚峰认为，中央始终都在鼓励刚性需求购买住房，这是一个真实存在的需求，因此金地集团未来的新开工产品中，将向刚需产品侧重。
不错，金地集团的刚需产品为公司贡献了最主要的签约金额。许亚峰介绍，目前公司销售的三个项目全部是刚需盘。他举例称，销售情况的南京自在城和杭州自在城，5、6月每月可认购300-400套，而金地的一些高端项目每月的销售还不足10套。
除了大规模降低大户型高端产品所占比例外，2012年上半年，金地集团在土地市场上的“零斩获”动作，也被认为是其今年集中精力消化库存的举动之一。
综合多家证券公司对金地集团的分析数据表明，2012年金地计划新开工面积253万平方米，计划竣工面积278万平方米，其中，新开工面积同比下降近20%，但竣工面积同比上升30%左右。
“从新开工和竣工数据来看，今年是金地消化库存之年”，中国国际金融有限公司研究员表示。但这样的做法也令人担忧：新开工面积的持续下降将对企业后续规模及业绩产生比较大的影响。
同时，尽管金地适时实现了产品转向，然而对于擅长高端项目开发的金地而言，又怎能与一直以开发中小户型见长的万科形成有力的抗衡？
更不容忽视的是，今年中央三令五申楼市调控不动摇，近期关于楼市将出进一步更严厉调控政策的呼声也越来越浓烈，其中高端产品肯定依然是调控首斩对象，此时金地选择大规模扩张中低端产品是否会导致公司利润的下滑？目前看来，似乎前景仍然不容乐观。
“一体两翼”战略受挫
然而，业内最为关注，同时也最让金地头痛的，还是其“一体两翼”的发展情况。
2010年，金地集团战略架构在原基础上明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”的“一体两翼”发展战略。“未来的金地将成为一家国际化复合型的地产企业，其业务模式将成为长期发展的核心竞争力。”黄俊灿表示。
据悉，金地商业地产公司早在2010年9月就已成立，当时北京的金地中心、西安曲江的商业综合体、浙江绍兴的商业街以及深圳的旧城改造城市综合体项目等相关商业资产已转移至商业公司旗下。
黄俊灿透露，金地去年总共有四个商业地产项目在建，其中北京金地中心录得租赁收入2.08亿，租金收缴率和物业管理费收缴率均达到100%。据介绍，今年北京金地中心的改造，岗厦、西安、绍兴等商业项目的前期研发工作稳步推进。
至于房地产金融方面，其旗下的稳盛投资已经完成了从房地产公司基金业务部到独立的基金公司的转身。目前，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和4只人民币房地产基金，管理规模总计约合25亿元人民币。“稳盛投资已经成为独立的基金公司，目前人均资产管理规模2000万。2012年，稳盛投资将发起设立多支基金，管理目标会提高到50亿元人民币左右。”黄俊灿信心满满。
尽管金地的金融战略出台之初被不少机构与投资者看好，但实际效果却并不甚如人意。据悉，在金地去年推出的两个人民币基金项目中，武汉项目原计划募集4亿元，最终只募集了2亿元，而原计划募集6亿元的深圳项目，仅仅募集了3亿元之后便匆匆收场。
不仅如此，去年6月，金地集团曾打算通过收购香港至祥置业为旗下商业地产打通境外融资渠道，没想到最终还是“泡汤”。借道赴港借壳上市未成，于是在今年7月，金地集团又尝试另一种方式：在香港发债，并成功募资12亿，成为A股房地产公司首次在海外发债成功的案例。一些业内人士认为，房企海外“找钱”的前景主要还看市场，如果融资成本过高，这一渠道未必能成为房企的救命稻草。
无论如何，金地的“两翼”看起来似乎正朝向丰满发展，可仍有市场分析人士认为，金地向商业地产的转型受到楼市调控的影响，转型之路并不顺畅。
“从长期来看，虽然我们认同金地集团一体两翼的发展策略，但转型从来都不是一帆风顺的，在目前的调控背景下更是加大了金地的转型难度”，长江证券分析师苏雪晶曾表示。
而且客观来说，金地“一体两翼”战略规划似乎也同行业内的选择有趋同之势，诸如绿地等房企已经将多元化转型进行得有声有色，金地又如何在其中做到差异化竞争崛起？让我们拭目以待。(门妍)
据搜房网数据监控中心不完全统计（截至07月25日），东莞2012年8月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，环比7月的31项目出现小幅上涨。其中纯新开楼盘10个，城区盘仅占3个。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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