[摘要] 5月，全国多个城市感受到房地产市场成交回升。昨天，有关机构根据各地网签统计发布数据称，上月，全国54个城市商品房成交超过22万套，环比4月上涨22%。这一数字也达到去年限购以来新高。
5月，多个城市感受到房地产市场成交回升。昨天，有关机构根据各地网签统计发布数据称，上月，54个城市商品房成交超过22万套，环比4月上涨22%。这一数字也达到去年限购以来新高。
刚需释放支持回暖
北京中原地产统计显示，包括北上广深四个一线城市在内，54个典型城市5月商品房成交合计22.6万套，环比4月的18.5万套上涨约22%。新华社也援引中指研究院统计显示，在5月监测的40个城市中，25个城市周均成交面积同比上涨，10个城市涨幅超过50%。
对于市场的回暖，北京中原分析认为，主要城市近期首套房贷信贷额度及利率优惠，鼓励了首次置业等刚性需求，多个城市也出台了有利于刚需政策微调。加上开发商的降价、折扣等，吸引了刚需置业者出手。
三方面因素制约反弹
不少业内人士认为，当前的回暖仍是低水平的。“大家关注到往往都是成交好的项目，但在一些供应量较大区域仍然有很多成交不佳的项目。”北京一家房企负责人就表示，对于市场期待改善性需求接棒刚需，目前看不宜过早乐观。
上海某房地产研究院副院长也认为，今年上半年，楼市反弹轨迹确实有些像2009年上半年，但力度要弱很多。三方面因素制约了反弹力度，一是政策不够宽松，二是存货量太大，三是资金面偏紧。
一家知名房企副总经理表示，虽然现在不少地方在试探微调楼市政策，但主流还是支持刚需。“中央政策定调是明确的，市场预期只能是稳，而不能是大涨，特别是价格不会大涨。”
■分析
“回暖”难言房价再次暴涨
中国房地产学会副会长陈国强表示，“政策见底了不意味着市场一定见底，并不意味着楼市将触底反弹。因为房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。目前来看，由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力较大，这决定了房价并不具备大涨的基础。”
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，在中央大力建设保障房和增加普通商品住房供应的情况下，自住需求将会逐步得到缓解，市场的供求关系在逐步改善，此时适当释放刚需，是吹不起泡沫的。
不仅如此，细微观察楼市还可发现，无论是横向看还是纵向看，楼市都呈现出不稳定的特征，甚至表现为忽冷忽热。
首先，并非所有城市都迎来成交上涨，甚至部分具有风向标性质的城市楼市成交出现了同比下跌现象，中指研究院监测显示，5月份上海商品住宅周均成交面积低于去年同期。
其次，并非所有项目都销售较好，市场并非普遍回暖，一些高端大户型和相对高价项目仍面临滞销。
分析人士指出，这表明楼市博弈进一步升级，楼市参与者正相互试探、观望、选择，市场并未根本好转。
近日，重庆、武汉等地纷纷放宽首套房公积金贷款政策。在房地产市场充满着诸多猜疑之时，这一“微调”引起了市场极大的关注。
5月28日，重庆市住房公积金管理中心宣布将放宽首套房公积金政策。贷款首付由30%降低到20%，个人贷款额度由20万元提高到40万元；允许夫妻参贷，一个家庭可贷80万元；可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍，并允许贷款职工补缴账户余额；可贷额度期限由20年提高到30年，并延长至退休后10年。
新华社记者整理发现，除重庆外，4月下旬，武汉也高调宣布调整公积金政策，用公积金贷款购买首套住房的贷款人可以申请到八成的贷款。也就是说，只需支付两成首付，贷款人就可以轻松买房。
据有关研究机构统计，目前已有10余个二、三线城市对公积金购房相关政策进行了调整。其中，既有东部经济发达城市，也有中西部欠发达城市。
“公积金政策的调整解决了刚需的购房困难，也有利于盘活存量房，维护房地产市场的健康稳定。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，公积金政策的适度微调使房地产调控朝着精细化科学化方向发展。
武汉公积金中心贷款处负责人胡斌说，刚性需求人群通过公积金贷款，降低了首付款支付压力；同时，与商业性住房贷款同期利率比较，公积金个贷利率要低约2.1个百分点，购房者的利息等负担也大幅降低。
近期调整公积金贷款政策的城市均集中在二、三线城市，北京、上海等一线城市未有任何动作。
即便如此，此次公积金调整潮还是引起了许多人的担忧。不少网友由此联想到2009年国际金融危机时，楼市在寒冬中的“起死回生”。
房地产经理人联盟副主席贾卧龙就认为，随着刚性需求的持续释放，楼市成交又渐显疲态。地方政府必然会假以刚需之名进行“微调”，为楼市增添新的购房生力军，“这更像是释放一个信号，试探市场的反应，也增强了市场的信心，楼市必将会迎来新一轮的反弹”。
张东则认为，只有限购等严厉政策的实质性放松或者退出，才是名副其实的楼市调控放松。
“从目前的形势来看，楼市销量的变化主要取决于房价的调整力度。开发商只有继续降价促销才能争取到‘政策微调’释放出来的刚需购买力。”中指研究院华中分院副总经理姚锐说，从长远看，没有了购买能力雄厚的投资性需求做支撑，楼市走出低迷期依然面临着重重困难。
昨日成交：东莞楼市6月11日成交217套 均价8600元/㎡
由搜房网联合千家房企发起的“购房者在行动——2012夏季攻市”活动已全面启动，此次活动涵盖百城100万套优惠房源，回馈总额高达20亿购房优惠券。初夏六月，让购房者在时机中寻到优惠房源。详情>>>
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
