[摘要] 2012年是“刚需年”，楼盘销售以“刚需盘”为主，楼价却持续几个月在高位运行，“刚需年”不卖“刚需价”，是谁在推高东莞楼价？
豪宅成交比重下滑 “以价换量”楼盘增多 统计数据却显示东莞楼价屡创新高
2012年1月份，东莞商品房销售均价为8457元/平方米，2月份，东莞商品房销售均价为8586元/平方米，3月份，东莞商品房销售均价为8458元/平方米，4月份更是创下了东莞有史以来的月度房价纪录，高达8821元/平方米。这一组由东莞市统计局提供的数据让许多市民很惊讶：2012年是“刚需年”，楼盘销售以“刚需盘”为主，楼价却持续几个月在高位运行，“刚需年”不卖“刚需价”，是谁在推高东莞楼价？
轮降价：2011年3月
此次降价楼盘以大户型尤其是合拼户型项目为主。据东莞中原研究部监测数据显示（下同），此轮东莞房价跌幅在5%及以下的楼栋达到了125栋。
第二轮降价：2011年9月
随着四季度的到来，一些需要冲年度销售任务的开发商对旗下项目作出降价。2011年9月、12月东莞房价跌幅在5%及以下的楼栋分别达到了129栋和133栋。
第三轮降价：2012年3月
库存的持续高位运行，给开发商带来了沉重的压力。开发商选择主动求变降价。3月份东莞房价跌幅在5%及以下的楼栋达到了131栋。
楼价到底是降了还是涨了？
统计局：商品房月均价连创新高
市场：“以价换量”楼盘增多
来自南城的市民李先生要买房了，但是却对目前东莞楼价吃不准，今年以来东莞市统计局发布的楼价信息让他觉得很疑惑，“楼价到底是降了还是涨了？”李先生说，东莞的均价一直在升，比去年要高出不少，如此高的均价让他不敢下定决心看房买房，只能再等待房价回落。
东莞市统计局提供的数据显示，2011年12月，东莞楼市跌入低谷，销售均价仅为7794元/平方米。然而一进入2012年，东莞楼价开始节节攀升，2012年1月份，东莞商品房销售均价为8457元/平方米，2月份均价为8586元/平方米，3月份的均价则为8458元/平方米，4月份再创新高，高达8821元/平方米，创下了东莞房价有史以来的月度纪录。
从市场上看，自2011年10月以来，东莞楼市步入下行通道，市场陷入观望，楼市成交大幅缩水，楼市打折现象增多，房价也一度跌入“7”字头，2012年楼市继续调整，成交楼盘以“刚需盘”中小户型为主，“以价换量”楼盘增多，但是让人们惊讶的是，进入2012年，东莞楼价屡创新高，与东莞楼市的运行轨迹正好相反。这种“怪现象”被业内人士解释为楼价结构性调整，由于豪宅的集中签约，导致楼价不断上涨。此外，也有业内人士认为，不能单看几个月短期的统计数据来判断东莞楼价，“签约的楼盘结构变化会影响到东莞楼价的变化”。应该从长期来观察房价，一两个月的楼价高，并不能代表东莞楼价就真的在涨了。
真的是豪宅签约推动了东莞楼价吗？东莞中原地产研究中心提供的数据显示，今年以来，豪宅的成交比重大幅下滑，甚至跌落至中下游水平，成交仍然是以中小户型为主。
到底谁是涨价推手？
市场成交以中小户型为主，豪宅成交比重大幅下滑，为何房价却频频创新高？是谁在推高了东莞楼价？业内人士对这个“怪现象”作出了分析。
豪宅成交均价上涨 城区楼盘成交比重增近一成
东莞中原地产研究中心表示，在东莞豪宅成交回落的背景下，东莞房价却逆势上扬，其中一个重要原因是2012年东莞豪宅成交均价上升了。
据东莞中原研究部监测数据显示，自2011年3季度以来东莞豪宅成交均价连续上升，从去年3季度的13399元/平方米上升至今年2季度的15408元/平方米。
此外，城区品牌开发商推出楼盘成交量增加，也是促进东莞楼价处于高位的一个主要原因。2011年12月，东莞城区住宅成交面积占比重为37.4%，而到了2012年1月，这一比重便迅速攀升至44.61%。从1月到4月，城区住宅成交面积比重始终保持在40%以上。这个数值远远超出了2011年度除了4月以外的其余11个月份。
2012年，东莞开始盛行精装修楼盘，同样的楼盘增加了号称1500~3000元/平方米不等的装修标准后，楼盘均价比周边毛坯房高出了1000~2000元/平方米不等。业内人士认为，这也是2012年东莞楼价上涨的主要原因。
东莞中原地产研究中心分析，随着恒大、保利等品牌开发商陆续进驻东莞，2012年东莞楼市带精装修发售的项目进一步增多。从2012年1~4月东莞城区楼盘成交面积排行情况来看，成交面积前5名当中，有4个项目带有精装修发售，分别为万科·金域华府496套、万科·金域松湖408套、保利红珊瑚238套、恒大雅苑228套等。由于上述项目不少于4月份成交，因此，尽管4月份城区住宅成交面积比重比1月份低3.2个百分点，但成交均价反而达到8821元/平方米的历史新高。
业内观点：
现行房价统计方法易造成房价高的错觉
业内人士认为，除掉上述的涨价因素，实际上东莞的房价仍然是下行阶段，普通住宅均价集中在7000多元/平方米。然而为何出现房价“屡创新高”的怪现象？这是由于现行房价统计的不合理，造成了房价高的错觉。
传统上，东莞房价的统计方法主要采用简单算术平均法，即成交均价=成交金额/成交面积。算术平均法的优点是能够较好地反映集中趋势，但同时缺陷也非常明显。就东莞市场而言，这种统计方法的缺陷主要体现在两个方面：，房价统计结果与代表普通大众需求的普通住宅价格相背离；第二，房价运行轨迹与东莞房价的真实走势相背离。
举例：楼市总体均价与普通住宅均价相背离
东莞中原研究部举例称，近两年来，东莞房价始终在8000元/㎡以上的高位运行，但就东莞普通住宅而言，城区普通住宅均价在7000-9000元/㎡，而镇区的则在5000-7000元/㎡。
截至2012年5月20日，今年东莞住宅共成交14629套，成交均价为8454元/㎡。而在这14629套住宅当中，成交均价低于8454元/㎡的住宅共有11229套，占比76.76%；成交均价在8454元/㎡以上的住宅仅有3400套，占比仅23.24%，两者之间的背离程度可见一斑。
从东莞房价趋势来看，2011年10月中旬以来，东莞楼市步入下行阶段，这种状况，一直持续至2012年。而从东莞房价走势来看，房价运行轨迹却正好与现实相反。
东莞中原研究部建议，无论从房价自身的数值以及走势来看，传统的简单算术平均法都无法准确反映东莞的房价现实，希望业界采用更加科学的方法来统计房价，还原东莞房价的“庐山真面目”。
房价走势：
未来几个月房价或将短期下调
未来几个月东莞房价走势如何？业内人士认为，未来数月东莞房价仍将维持目前小幅下调的态势，短期内上涨的可能性并不大。
从供应方面来看，东莞中原地产研究中心介绍，由于今年东莞住宅潜在供应面积近650万~700万平方米，下半年的供应量是个非常庞大的数字。而从目前住宅库存面积来看，截至4月30日，东莞可售面积仍然高达457万平方米。自从2011年11月以来，已经6个月处于450万平方米以上的高位运转，高库存以及天量的潜在供应，将成为抑制东莞房价上涨的重要力量。
此外，从开发商资金链情况来看，开发商资金短缺的状况并没有得到明显的缓解，就东莞市场而言，本土开发商融资渠道较为丰富，资金状况相对而言较好，但外来开发商的资金就比较匮乏，降价走量的意愿也相对较强。
随着东莞楼市库存的增加、房企资金压力的加剧，5月房企对刚需客户的争夺将更加白热化，楼市大战一触即发。那么在如今的东莞楼市中，开发企业如何程度吸引购房者眼球？怎样的营销策略才能在白热化竞争中赢得市场？在楼市调控依然从紧的态势下，东莞楼市走势如何？搜房网大话地产<东莞楼市“红5月”刚需再发力 房企策略几何?>邀您一同关注。详情进入>>>
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