[摘要] “截至2011年末，全国26家上市房企的存货总量达到了3258.7亿元，与2010年末的2173亿元相比，大幅增加了50%。”到3月14日，沪深两市共有26家房地产企业公布了2011年年报，从上述数据不难看出，房地产企业受到调控政策的较大冲击。
“截至2011年末，26家上市房企的存货总量达到了3258.7亿元，与2010年末的2173亿元相比，大幅增加了50%。”到3月14日，沪深两市共有26家房地产企业公布了2011年年报，从上述数据不难看出，房地产企业受到调控政策的较大冲击。
作为当前楼市的“三大利益群体”之一，房地产企业无疑对现有的调控政策颇为不满。今年“两会”期间，一些房地产大佬表示，当前的调控政策过于严厉，需有所松动。
事实上，尽管不少上市房企实现同比增长，但在调控政策的影响下，仍有不少企业未能完成年初制定的销售任务。有分析认为，迫于资金压力，今年将有越来越多的房地产企业加入降价促销的行列。而在调控政策的倒逼下，房企高增长、高利润的时代也行将结束。
盈利能力被削弱
Wind统计数据显示，按照申万一级行业分类，截至3月14日，两市已有26家房地产企业公布了2011年年报。从数据上看，逆势上扬的态势颇让人意外，但某些指标仍然暴露出了行业面临的潜在问题。
从资产负债率来看，剔除ST类企业，26家房企的平均资产负债率为59.41%，比2010年略有上升。其中，地产龙头万科的资产负债率由此前的74.69%上升至77.10%。
从利润情况来看，多数房地产公司的毛利率和净利率同比双双下滑。据Wind统计，万科2011年的销售毛利率为39.78%，同比下降0.9个百分点；销售净利率为16.16%，同比下降了1.27个百分点。此外，华远地产、亿城股份等公司的毛利率和净利率下降幅度都在1个百分点以上。
楼市调控带来的市场萎缩，不仅在蚕食房企的利润，还在削弱其盈利能力。这一点还体现在市场环境变化时，企业营销和广告支出费用的增加。公报显示，万科2011年的品牌宣传推广费用达到8.99亿元，同比增长了31.71%。亿城股份的销售费用同比增长了54.55%。有业内人士指出，“市场好的时候，企业根本不用打广告。”而在整体市场环境并不明朗的情况下，未来房企可能还将加大在品牌宣传上的支出。
开发商抱怨调控“严厉”
今年“两会”期间，政协委员、富力地产董事长张力在接受《每日经济新闻》记者采访时就表示，现有政策过于严厉，不利于房地产行业的健康发展。开发商认为调控已对行业造成了损害，但政府不断强调是为了促进市场的 “平稳健康发展”。双方的博弈或许将成为未来政策走向的重要决定因素。
来自国家统计局的数据显示，2011年，商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。业内人士在对数据进行解读时认为，限购城市的成交量受到影响，而广大非限购城市继续保持增长势头。由此不少房地产开发商提出诉求：应实行差别化的房地产调控政策，除刚性需求和投资投机需求要区别对待之外，不同地区也应因地制宜，实施不同的调控政策。
从中央的表态看，除首套房贷款优惠措施外，当前的楼市政策尚看不出调整的信号。此外，今年我国GDP增长目标为7.5%，近8年来首次降到8%以下。在下决心转变经济发展方式的背景下，房地产业作为支柱产业的作用正在弱化，楼市调控政策也难有反转的可能。
房企转型在即
尽管对调控政策并不满意，但在市场的倒逼下，多数房企已经走到了转型的关口上。其中，大量的库存将成为企业面对的直接压力。
统计局的数据显示，截至2011年末，商品房待售面积2.72亿平方米，几乎相当于当年销售面积的1/4。而从资金上看，截至去年年末，26家上市房企的存货总量达到了3258.7亿元，与2010年末的2173亿元相比，大幅增加了50%。
“链家地产”市场研究部冯联联向《每日经济新闻》记者表示，在庞大的库存量之下，开发商未来仍将面临更大的销售压力，或将促使开发商进一步下调价格以促进销售。
另有不少业内人士强调，如果当前政策持续下去，降价的范围将还会扩大。这无疑会进一步蚕食房企的利润，并导致市场的新一轮洗牌。
兰德咨询机构总裁宋延庆向《每日经济新闻》记者表示，房地产企业已到了转型的时刻，单纯的住宅地产开发模式将要变更为泛地产的运营，其中包括工业地产、旅游地产、养老地产等。在这个过程中，将伴随着企业的兼并整合。宋延庆认为，如果现行政策能够落实到位，到2015年，或将有30%的房企被洗牌出局。
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调控下房企多元化布局求突破 旅游地产急升温 新华网
进入2012年，随着中央关于进一步巩固调控成果，促进房价合理回归方针的明确，关于楼市出现反弹和相关政策可能出现调整的预期正在淡化。与此同时，房地产企业也纷纷采取更加主动的措施，加快多元化布局有望成为今年整个行业着力的重点。
虽然今年以来楼市调控信号依旧清晰，但业内也存在观望情绪，有观点认为今年楼市调控政策或许会有调整或微调。
不过，业内专家表示，房地产企业与其盼望今年市场出现政策变化，不如另辟蹊径求突破。更有专家明确表示，今后国内房地产市场的重要发展方向之一，就是传统的、单一的房地产格局将被多元化的房地产市场所代替。
多方信息显示，从去年开始国内一批领先的房地产企业已加快实施多元化战略，涉及商业地产、旅游地地产、养老地产等。
“商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间。加之有国外的经验和模式可以借鉴，未来国内的商业地产必将大有作为。”远洋地产行政总裁李明说。
相关数据显示，2011年前10个月，我国商业地产投资完成额7956.55亿元，已超过2010年全年投资完成额。北、上、广、深的商业地产项目，其整体出售价格和租金明显攀升。
实际上，多元化不仅是分散楼市风险的重要手段，也直接拓展了新市场。从公开资料看，去年上半年远洋地产投资物业营业额大增66.2%，北京远洋国际中心等办公物业的租金收入上升，成为支撑增长的主要来源。据了解，远洋商业地产已在拥有近20个处于在建阶段的商业地产项目，布点城市主要有北京、天津、杭州等。预计2015年之前，这些地区将有约10个购物中心相继亮相。
此外有数据显示，去年龙湖“天街”商业综合体和“山·海·湖”度假住宅两个全新业态累计销售超过百亿元。商业地产也助推富力地产进行了突围，去年上半年富力酒店营运收入增长37%，投资物业收入增长32%。
与此同时，旅游地产也不断升温。以海南为例，根据某房产网站网数据，2012年1月，海南预计有37个项目开盘。知名房地产企业也纷纷进军旅游地产市场。远洋桃花岛项目作为远洋地产进军安徽黄山地产市场的旅游项目，于去年10月开盘销售；此外，重庆4家大型开发企业携150亿元资本进入贵州开发旅游地产；今典集团则表示今年将全面向旅游地产转型。这些新动向显示，旅游地产有望呈现加速发展。
值得关注的是，伴随着中国老龄化速度的加快，养老地产的前景也吸引了业内目光。相关专家指出，随着需求逐步释放与政策的完善，未来十年养老地产有望迎来快速发展阶段。有资料显示，保利、万科、龙湖、华润等企业都已开始在这一市场进行布局。
“多元化发展不仅能有效降低企业经营风险，更是着眼未来的重要布局。”李明表示，与此前单纯的住宅市场有所不同，旅游地产、商业地产、养老地产等主题地产的发展将更加看重人才、应用管理及参与城市运营等方面的能力，这在对企业带来更大挑战的同时，也会进一步促进房地产市场建设、服务及城市发展水平的提高。
陆家嘴2011年净利润9.84亿 将探索多元化投资 和讯网
陆家嘴3月13日晚间公布2011年年度报告，报告期内，公司实现营业总收入41.65亿元，比上年同期增51.29%；归属于上市公司股东的净利润9.84亿元，比上年同期下降17.35%；基本每股0.5274元；负债总额151.67亿元，资产负债率54.78%，同比增加6.34%。公司拟以2011年末总股本18.6768亿股为基数，按每10股派发1.5元人民币(含税)向全体股东分配利润。
公司在2011年度物业租赁及服务性收入已经突破10亿。董事长杨小明在年报致辞中表示：2012年，公司将努力巩固和加强在商业地产领域的行业地位，在继续稳步推进长期租赁业务的同时，适时增加商业楼宇的销售供应量；另一方面，公司还将积极探索多元化投资，加强包括现代金融业在内的其它方向的股权投资业务。
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