[摘要] 面对当前的高房价，对住房消费者最有利的不是采取什么优惠政策诱导他们进入高房价的市场，而是让过高的房价全面下跌。
面对当前的高房价，对住房消费者最有利的不是采取什么优惠政策诱导他们进入高房价的市场，而是让过高的房价全面下跌。
最近，工商银行农业银行(601288,股吧)中国银行及建共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价”。国内的媒体都将此理解为四大行将对首套房贷采取优惠利率，以此来鼓励民众进入住房市场。
有媒体这样计算，按照差别化的住房信贷政策，一个人购买住房一套，首套住房首付比例三成，利率为基准利率。以贷款100万20年还清为例，如果是执行基准利率，月供为7783元，总利息867927元；而如果能打9折，月供则减少为7364.76元，每个月可少还400多元，总利息更是减少100385元，为767542元。这些信贷政策变化，看上去对住房购买者是有利的，但实际并非如此。
我们可以看到，上述这种计算是建立在以下几个假定前提上的：一是这个购房者所签订的购房贷款合同是固定利率。但是，从目前国内的情况来看，住房按揭贷款合同都是浮动利率，购房者贷款利率是随着市场及政策变化进行调整的，而且未来利率上升的概率应该大于利率下降的概率。
二是这种计算假定住房的价格在现有的基础上只会上升而不会下跌。如果利率下跌，那么住房按揭贷款的利率优惠对减少购买者成本的作用是微小的。
比如说，以当前的住房水平来看，有一套住房为120万元。如果政府真的采纳对“刚性需求”采取7折优惠的按揭贷款利率，那么购房者首付30万，30年按揭贷款84万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘来计算，7折优惠利率为4.935厘，那么购房者30年连本带息为1604917.6元，其利息764917.6元。如果这套住房价格下跌30%，房价就下跌到84万元，首付三成后，按揭贷款58.8万元，利率为7.05%，30年连本带息为1415427.66元，其利息827427.66元。也就是说，两项加起来（即住房价格下跌的本金及30年贷款两者总额之差）节省负担55万元。如果在当前的价格下获得8.5折贷款利率，那么购房者首付30万，30年按揭贷款84万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘来计算，8.5折优惠利率为5.9925，那么购房者30年连本带息为1811582.90，利息总额为971582.90元。这里不仅利率高于房价下跌30%的总额，本金总额更是要多支付近40万元。两者相加，比房价下跌30%时要增加负担76万元。
从这个简单的案例来看，一是购房者最重要的负担是本金的高低，本金越低或房价下跌越多，那么购房者的购房成本就越低，负担就越轻。利率高低自然有影响，但影响不大（比如前一种情况下利息多付了6万元，但实际上总负担减少了55万元。后一种情况下，即利率8.5折时，其总利率还要多）。二是如果住房价格不下跌，仅是采取过度的优惠利率，看上去是为购房者争取利率优惠，但实际上是让这些购房者承担住房市场的泡沫。尽管利率优惠到7折，但购房者支付的本金要比房价下跌30%后多36万，而且总体还款水平也低。三是优惠利率不可能降低至7折，因为这样做银行会亏损，5年期以上的存款利率为5.5厘。如果利率优惠8.5折以上，那么所谓的住房按揭贷款利率下降，实际上对减轻购房负担的作用微乎其微。所以，银行若以利率优惠诱导住房消费者进入市场，对住房消费者来说，这其实是一个陷阱。
总之，面对当前的高房价，对住房消费者最有利的不是采取什么优惠政策诱导他们进入高房价的市场，而是让过高的房价全面下跌。只有房价全面下跌才有利于住房消费者减轻购房负担。
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