[摘要] 近期，部分商业银行上调首套房贷款利率，折射出银行对于房地产未来走向的担忧；与此同时，受控于不断紧缩的信贷额度，不少银行严控房地产开发贷款，甚至上浮50%的开发贷款利率。处于利率高企和“量价双降”的夹击下，房地产行业将何去何从？
近期，部分商业银行上调首套房贷款利率，折射出银行对于房地产未来走向的担忧；与此同时，受控于不断紧缩的信贷额度，不少银行严控房地产开发贷款，甚至上浮50%的开发贷款利率。处于利率高企和“量价双降”的夹击下，房地产行业将何去何从？
利率高企挤压利润房企面临“大洗牌”
国家统计局数据显示，9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降城市有17个，环比持平的城市有29个；同比涨幅回落的城市有59个。
中国银监会主席刘明康19日在CEO组织峰会上表示，的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。
同日，海尔地产董事长卢铿在第二届地产金融创新峰会上表示，房地产业涉及五六十个行业，关联度极大，如果房价下跌五成，可能会对金融、乃至经济产生较大影响。“目前房地产行业民间灰色融资非常厉害，加之各种成本全面上升，对房地产利润空间挤压明显。”
北京盛世神州资金董事长张民耕告诉记者，目前房地产利润率的下降已经是不争的事实。“以前开发能有部分利润，销售以后炒房还有一部分利润，可现在开发的利润要被投资商分享，而炒房的利润更是越来越少。大地产商实力强劲有竞争优势，小房地产商今后的发展更为艰难。”
“年底通常是银行和企业回收资金的时候，一些中小型房地产商或将遭遇资金链问题，很可能被大房地产商趁机并购。”中坤集团董事长黄怒波说。
民建中央副主席辜胜阻表示，今年不少房地产企业遭遇了融资难题，在利率高企和“量价双降”夹缝中生存的房地产企业在年底或将面临“大洗牌”。
专家认为，当下房地产企业要调整心态，改变过去多年追求高利润、大规模发展的模式，降低发展速度，积极改进产品服务，提升产品质量。
旅游、养老或成市场方向
工商联房地产商会会长聂梅生认为，目前房地产交易量大幅下降，房地产价格出现松动，达到年初房地产调控的目标，也同时倒逼房地产企业开始思考转型道路。“在商品住宅受到较大挤压的时候，我们应该思考原来哪些价值发挥得不够，寻找‘价值洼地’。”
聂梅生认为，目前国内房地产企业对于内需和消费挖掘不够，旅游地产、养老地产、商业地产等新方向潜力巨大。“仅国庆长假七天，零售和餐饮企业销售额就达近7000亿元，2010年旅游带动的产值更是达到1.2万亿元，旅游业是长期内需，也是地产业不错的投资方向。”
“在我国即将全面进入老龄化社会之时，养老产业也是房地产发展的新方向。”她说。
专家认为，目前中国城市化发展到一定阶段，房地产行业不能仅仅停留在商品住宅的开发层面，需要伴随城市开发、运营，进入城市化开发的第二阶段，积极发展商业地产。
“房地产业价值的新方向也是和经济转型密切相关的。”聂梅生表示，房地产业也要由原来的劳动力密集转向科技含量更高的新型经济体，带动新兴产业发展，一些省市开发的新经济区应成为房地产关注的重点。
今年开始，国家政策大量向公租房、保障房、廉租房倾斜。专家建议，房地产开发商还可以关注房地产管理方面的投资，未来国内需要的不仅是物业，而是大型的专业租赁管理公司。
脱离银行信贷依赖利用基金抱团取暖
针对房地产市场的调控政策逐级加码，限购、限贷等各种手段增多，房地产企业依靠间接融资的低成本时代一去不复返了。金融创新成为摆在每个房地产企业面前的一道难题。
“房地产开发商的金融模式发生了巨大变化。原来形象的说是十个碟子六个盖，现在不行了。”张民耕介绍，原来有30%的自有资本金，房地产商就可以从银行贷到款做项目，但现在自有资金加借贷资金的模式已经很难行得通了。
随着资金压力的加大，房地产商也在不断寻求多元化的融资方式。数据显示，今年以来，开发资金的来源自筹资金占41%，定金和预付金占25%，贷款占16%，其他占18%。
“要适合长期发展旅游地产、养老地产、商业地产，那么就要改变房地产业以前过多依赖银行信贷的融资模式，随着房地产产品转型而改变，拓展新的融资渠道。”黄怒波说。
专家认为，在负利率时代，房地产投资仍然是一个能跑赢CPI的投资工具。实际上通过房地产基金、信托等投资渠道，一方面可以让民间资金，让老百姓参与到房地产投资中来；一方面给一些资质不错的开发商注资，帮助其发展更好的项目。
民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇介绍，今年上半年信托发展较快，全行业房地产信托增长大概为1700亿元。因为增长快，房地产信托受到监管部门比较严格的限制，今年下半年，房地产类信托发行的速度明显回落。“在银行‘惜贷’、信托受限的时候，基金可能是一个比较好的发展机会。”
“解决中小开发商和三四线开发商的资金链问题，需要抱团取暖。”张民耕介绍，今年8月经过工商联房地产商会批准，由神州基金、高科投资、信基基金等国内近40家房地产投资基金发起成立了房地产投资基金联盟，动员非房地产行业的社会资金增加城市化和房地产投入。
“通过房地产基金这种方式，既改变了民间资金原来‘炒房’的房地产投资方式，抑制需求盲目扩大，又为上游增加了资金供应，有益于未来的市场健康理性发展。”聂梅生说。(记者吴雨刘琳)
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