[摘要] 平谷区相关负责人表示，土地流转后不得改变用途，承包人可进行种植养殖，但要建固定、永久资产，须经土地规划部门批准。为了让拍卖更加名正言顺，良庄子村于2010年12月28日再次召开村民代表大会，充分讨论“淘金谷”经营权公开流转。
平谷区相关负责人表示，土地流转后不得改变用途，承包人可进行种植养殖，但要建固定、资产，须经土地规划部门批准。首先是保护好，然后是利用好这片自然山水，才是这次经营权流转的主要目的。
“在发布拍卖消息前，我们没有和政府有一个很好的沟通，很多手续、证件等关系并未理顺，使得后来的拍卖遇到了很大困难。”徐应德坦言。而张玉旺当时的想法是，先拍卖，等有了拍卖结果再向政府汇报，办理相关手续。
随后，拍卖暴露出的问题越来越多：与周边村庄边界不清、林场纠纷、与承包果树和其他承包人意见不统一等问题一一显现。而最重要的一点，山地的林权证尚未办理。
虽然经过努力，拍卖取得了平谷区政府的支持，并将拍卖日期定在2008年12月28日，于北京国际[消息价格户型点评]饭店会议中心举行。对没有林权证的情况，也设定了“先拍后证，凭证流转”的方式，准备先确定买受人，等所有权证办好后，再让委托人和买受人间签订流转协议。
但最终还是由于权证不清晰，且受到较大质疑，拍卖无限期延后。
“拍”重启
2011年7月28日平谷区委农工委等部门举办新闻发布会，“淘金谷”时隔3年后再次传出拍卖消息。北京旅游景区“淘金谷”70年经营权拍卖将于2011年8月31日在国家会议中心[消息价格户型点评]举行。
新金融记者拿到的拍卖招商[简介动态]公告显示，“淘金谷”位于北京平谷黄松峪乡塔洼村，林权证面积约4600余亩(山坡地表面积约10000亩，俗称万亩山寨)，其中宅基地45.2亩，果林面积687亩，另3800余亩时刻作为旅游、休闲、观光等用途的其他林地。
与2008年的拍卖不同，这次新闻发布会上，平谷区相关政府部门成为主角。拍卖的另一个主要人物张玉旺则相对低调，不但发布会上没有发言，甚至发布会结束后谢绝媒体的采访要求。“2008年那次媒体引发的争议，还是造成了很大压力，这次已经解除了承包关系，也就不方便说太多。”张玉旺这样解释当时的做法。
与两年前相比，经营权的流转时间则由55年扩展至70年，起拍价由500万元增加至580万元。据平谷区委农工委副书记周建林介绍，此次拍卖与两年前的不同主要体现在，一是对土地70年经营权的流转，而不是承包权，二是经过协商，原承包人已经与村集体解除承包关系，拍卖主题变为良庄子村村集体，三是土地已经办理了林权证，证件齐全，且得到当地政府全力支持。
张玉旺对新金融记者表示，自从2008年拍卖延期后，他就一直在积极办理林权证，并去相关部门办理其他手续，终于在2010年9月8日拿到了平谷区园林绿化局发放的4530亩土地的林权证。“区经管站也非常支持，这次提出70年经营权出让，就是经管站领导根据相关法规，并咨询法律专家提出的建议。”张玉旺说。
为了让拍卖更加名正言顺，良庄子村于2010年12月28日再次召开村民代表大会，充分讨论“淘金谷”经营权公开流转。20名村民代表在同意以阳光[消息价格户型点评]透明方式公开转让的条款下签了字。2011年3月，经过协商，张玉旺与良庄子村解除了承包合同，此次拍卖的出让人主体由当初的承包人变为了良庄子村。
“据我了解，在全市范围内，通过拍卖形式进行土地承包经营权流转的，‘淘金谷’是家。”在发布会上，周建林表示，从标的面积来说，4600亩在平谷已经流转的土地承包经营权项目中是的。
平谷在规范农村土地市场的产权交易方面，走在了探索的前列。2010年12月8日，平谷区成立了农村产权交易服务中心。2011年4月15日，北京农村产权交易所成立，平谷区办事处正式挂牌，从此，平谷区村集体产权项目在交易之前，必须通过区级各相关部门的审核，证件齐全的，才能进入交易平台。而“淘金谷”就是平谷区政府经过筛选，希望做成区里在这方面的示范项目。
在此次竞标的特别说明中，也充分显示了地方政府的支持。如规定中标方如有需要，政府协助优先办理直升机停机坪有关手续；平谷区政府对本场拍卖会的中标方，在政策允许范围内限度地给予支持；参照中标方的投资额和行业属性，给予相应进京指标(北京户口)的奖励。
而这次拍卖之后，良庄子村村民将成为受益人。“对于拍卖款的使用，将分为三部分，一是按照每个村民的股份分到村民手中，二是截留一部分发展村集体经济，三是补偿原承包人。”大兴庄镇相关负责人对新金融记者表示。对于具体的分配比例，作为良庄子村村支书，同时又是原承包人的张玉旺表示，希望村里能多分一些。“具体的分配比例，将会在拍卖结果出来后，召开村民代表大会，具体协商。”张玉旺还向新金融记者透露，在与竞得方签订转让合同时，还会加入景区工作人员主要从良庄子村招聘的条款，促进本村村民就业，增加村民收入。
争议尚存
“我们已经尽力规避各类政策和法律风险，现在就等着8月31日的拍卖。”徐应德对拍卖的成功充满期待。他表示，如果拍卖成功，预计将会有更多集体土地尝试这种拍卖方式。而张玉旺则计划着在拍卖结束后，将精力集中到村庄建设上。修路、建公园、引进高科技农业技术等已列入他的工作日程。
不过对于这次拍卖，也有人有不同的看法。北京雄志律师事务所的梁昆贤律师表示，《农村土地承包法》规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，才可以通过招标、拍卖、公开协商方式承包。“而这片林地似乎不能划入荒山范畴，不过因为无人居住，存在争议。”梁昆贤同时表示，《村民委员会组织法》规定，涉及村民利益的土地承包经营方案，需要经村民会议讨论决定，而目前良庄子村只召开了村民代表会议，在村中也缺乏相应的公示，程序上似乎有所欠缺。
山东圣义律师事务所刘恩杰律师对新金融记者表示，这种土地流转一定要注意对土地性质、土地产权方面需要清晰的界定，地方政府要加强监管，防止拍卖企业将林地变性为建设用地的冲动。
对此，平谷区相关负责人表示，这次土地流转后不得改变用途，承包人可进行种植养殖，但要建固定、资产，比如会所、宾馆，必须经土地规划部门批准。“首先是保护好，然后是利用好这片自然山水，才是这次经营权流转的主要目的。”该负责人直言。
国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云对新金融记者表示，十七届三中全会的精神也是提高集体土地利用效率，如果能够实现土地财富的增值，增加农村收入，这种探索还是值得肯定的。“不过一定要对当中的风险有一个清醒认识，防止变相圈地、进行房地产开发等行为，保护好山地资源，维护农民利益。”邹晓云认为，对于集体土地流转问题，相关法律法规需要更详细的规范。
探访：山谷中的农家院
8月22日，新金融记者从北京东直门汽车站出发，乘坐大巴经过近1个半到达平谷区，再换乘当地的中巴车抵达“淘金谷”所在的山口。一路山清水秀，依次路过京东大溶洞、黄松峪水库、京东石林峡等风景名胜，一大片金黄的向日葵地，不时引发车上乘客的赞叹。路旁则是密密麻麻的各类农家院和度假村。“这边就是农家院多，需要找住的地方我可以帮你们联系。”中巴车司机热情地向车上游客介绍。
车停在塔洼村路口，无法上山，只得改为徒步上山。经过半个的攀登，记者来到了“淘金谷”景区。与山下的其他农家院相比，淘金谷略显冷清，只有几位工作人员负责看护，景区门口标着10元票价的售票窗口也无人卖票。“由于不是周末，所以人不多，这边就等着拍卖呢。刚刚还有一位大兴的女士带几个人过来考察，像是要参加31日的拍卖。”一位工作人员和记者交谈时表示。
记者从艺海拍卖公司了解到，目前报名的客户中，有中标后打算专心作旅游，进行产业升级的，有打算做培训基地的，也有想作抗衰老养生基地的，甚至还有一个北京较富裕的村集体有意竞标。
这场被称为新时期“小岗村”式尝试的土地经营权流转，将产生怎样的影响？一切都静待两天后的拍卖，以及其之后的发展来给出答案。
今年以来，严厉的地产调控政策仍在持续，房贷政策不断缩紧，在住房市场降温的同时，火爆的商业地产俨然已经成为地产商和投资者的“避风港”。9月3日搜房网看铺团再次起航，与投资者一同直击虎门国际购物中心、名购城、东莞星玺广场三大热铺！》》》》点击报名
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
