房地产信托被叫停 房企借道保障房融资

羊城晚报  2011-08-14 19:03

[摘要] 房地产调控，让房企资金紧张。” 半个月之后，潘石屹得到了答案：即使再高的成本，房企也未必还能通过信托产品获得资金。今年上半年，信托资金投向房地产集合信托的资金达1191亿元，占整个集合信托成立资金比例的43.7%，平均预期年收益率可达9.72%。

房地产调控，让房企资金紧张。7月份，面对绿城发行年化达25%的房地产基金信托产品，SOHO中国董事长潘石屹在微博中惊叹：“一家上市的房地产公司以年息高达25%的成本融资，看看房地产缺钱缺到什么地步了？市场下一步会怎么样？”

半个月之后，潘石屹得到了答案：即使再高的成本，房企也未必还能通过信托产品获得资金。作为信托推介重要渠道的四大国有商业银行，“暂停代销或推介房地产信托项目”已得到工行的证实，四大行推介的信托类产品中亦暂无房地产信托的身影。股份制银行也多表示“现在已经没有房地产信托理财产品发行了”。

“资金城池”再失守

房地产信托之门并非猛然关闭。

今年上半年，信托资金投向房地产集合信托的资金达1191亿元，占整个集合信托成立资金比例的43.7%，平均预期年率可达9.72%。5月底及6月底，银监会分别对房地产信托业务规模较大的信托公司进行“窗口指导”、要求信托公司“今后凡涉及房地产的相关业务都逐笔报批”。形势就此逆转。据用益信托工作室统计，7月以来，新成立房地产信托资金占集合信托成立资金的比重一直在40%以下，几大房地产信托产品的率也出现了较多折让的情况。

7月底8月初，房地产信托被纷纷叫停。银行集体叫停代理房地产信托是否源自监管要求，没有得到相关人士的证实，但认为这是房地产调控政策的深入及延展，似乎是合情合理的推论。上海东证期货分析师认为，从工行停止房地产信托业务可以看出商业性房地产已基本遭到“围攻”：从严格的限购抑制不合理需求，到大幅增加保障房的供应以及现在从现金流上抑制开发商。就目前来看，有关部门抑制房价目标不达，调控将不止。

房地产信托被叫停，并非房企丢失的座“资金城池”。房地产企业银行贷款在2010年已较2009年缩减一半以上，资本市场融资也仅为2009年的一成多。据央行初步统计，上半年房地产贷款新增7912亿元，同比减少43%；其中，开发贷款新增2098亿元，同比减少53%……

略令人意外的是，就在7月29日，首开股份宣布，拟向吉林省信托有限公司申请两笔信托贷款，总计融资金额达9亿元。长期研究信托领域的经济学者分析，即使最后申请成功，也不能否认信托大门越关越紧的事实。

“围城”下寻求出路

在其他“资金城池”失守之时，商品房销售回笼资金，依然是房企最重要的阵地。表现最为突出的万科，8月5日公布的销售快报显示，7月份，该公司实现销售面积78.2万平方米，销售金额90.8亿元，分别比2010年同期增长3.2%和7.7%。2011年前七个月，剔除香河欢庆城项目的销售数据后，该公司累计实现销售面积637.2万平方米，销售金额740.9亿元。

销售回笼资金不错，对房企来说，只是一座“独木桥”。某香港上市房企的总监告诉记者，开发商总不能吊死在一棵树上，这样会给销售造成非常大的压力，容易进退失据。因此，寻找新的资金出路成为房企的当务之急。首开股份证券事务代表钟宁接受媒体采访时所说的话就很有代表性：像所有开发商一样，首开股份不放弃任何一个能够对公司的财务状况有所改善的融资方式。

不放弃改善财务状况的融资方式之一，可能包括搭保障房便车的发债。8月4日，首开股份发布公告称，为满足公司保障房项目建设需要，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过50亿元的非公开定向债务融资工具。而在两个月前，首开股份刚刚公告拟发行不超过43亿元中期票据，理由同样是用于保障房建设。据统计，今年已有首开、保利、栖霞建设、信达地产四家房企以保障房之名拟融资，总额达170亿元。

对于房企借道保障房融资，业内并不奇怪。万联证券研究员黄鹏认为，保障房全面提速给房企带来融资渠道的红利，“国家对房地产开发企业建设保障房的依赖将使得开发商获得谈判筹码，高额紧绷的融资渠道已出现松动，这利好市场前景”。

销售大量回笼资金也好，借道保障房融资也好，都是少数房企的事情。对大多数房企而言，资金之渴更加严重。一旦“资金城池”继续失守，将会有越来越多的房企面临破产、被收购的命运，房地产市场震荡分化将会越演越烈。文/羊城晚报记者

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