[摘要] 据北京商报报道，在持续数月下跌后，北京新房、二手房成交量终于在7月双双迎来回调，而这次回调成了某些开发商及经纪机构炒作抄底时刻到来、制造楼市回暖假象的工具。
据北京商报报道，在持续数月下跌后，北京新房、二手房成交量终于在7月双双迎来回调，而这次回调成了某些开发商及经纪机构炒作抄底时刻到来、制造楼市回暖假象的工具。业内人士指出，此次数据的回暖主要是由于信贷重启及网签条款更改后，合同重签所致，实际成交数据并非像房产机构说的出现回调，甚至还有持续下跌的迹象，如此炒作抄底实则是为了刺激刚需客加速入市。
炒作“首批抄底客”入市
在持续下跌了4个月后，北京的二手房终于迎来了成交量的回调。
根据北京市房地产交易管理网昨日公布的数据显示，7月北京二手房总网签套数为8579套，环比6月份的7961套上涨了7.8%。对于此次新房、二手房的悉数上涨，多家中介机构给出的解释是：首批抄底客的入市。
“上半年末供应井喷对于成交的推动作用依旧存在，但较5月已经明显减弱，部分滞销区域新房价格下降以及楼市‘抄底’客的出现是成交量上涨的主因。”链家地产首席分析师张月告诉记者，根据他们掌握的信息，首批“抄底”客户在7月开始显现，主要以少量外地需求及刚性需求为主，其中外地人购房占比9.8%，较3月份上涨了4.1%。同时，7月90平方米以下小户型购房占比48%，较3月份增长1.6%。
在张月看来，“限外”政策抑制的需求缓慢释放，刚性需求购房观望一般不会超过6个月，第三轮调控临近半年时限，刚性需求也会逐渐入市“抄底”。其次，房价的持续走低和库存量的不断攀升都让观望已久的客户适时出手。
据“链家在线”及搜房网关于楼市抄底联合调研统计，目前市场上有82.2%的客户认为房价会继续下跌，14.4%的客户会选择在房价下跌10%的时候入市“抄底”，而当楼市“抄底”时期到来时有66.3%的客户具有抄底意愿。
“三轮调控后，北京楼市逐渐进入僵持阶段，目前市场上有大量客户‘蓄势待发’，预计随着北京市调控目标的落实，一旦新房及二手房价格出现第二轮下降，年底可能会迎来‘抄底’客户入市的高峰。”张月分析表示。
开发商炒作集中团购
不但是二手房成交量的回调成为炒作的对象，新房亦如此。
根据北京市房地产交易管理网昨日公布的数据显示，7月北京期房住宅（不含保障房）成交8232套，较6月增加1168套，环比涨幅16.5%，这也是新房成交量在第三轮楼市调控政策出台后首次迎来回调。
对这样的数据，开发商给出的理由除了供应的加大外，刚需族的入市是的原因。
“我们最近来了好几拨团购的，基本上都是首套住房，刚需来抄底的，这个周末打算开盘的300多套房源，基本上已经订得差不多了，您要是想出手，快订。”记者上周日在位于房山长阳的某品牌开发商的老项目后期看到，尽管是周末，但前来看房的购房者却并不多，与一年前次开盘时购房者如同买白菜一样的情景有着天壤之别。但一位现场的销售人员却告诉记者，项目并不愁卖，原因便是此前已经组织了团购，不少抄底客提前预订了房源，这位销售人员还特别强调，如果记者打算购买，需要尽快办卡预订，否则很可能会买不上。
但让人费解的是，当记者咨询如果购买有什么优惠的时候，这位销售人员神秘地给出了“首付10万”欢乐购的促销单，称如果购买但首付款又不足，他们可以提供分期付首付的优惠。
“如果项目真不愁卖的话，不可能会给出首付分期，这样的优惠，只有在2005年楼市低迷的时候才使用过。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟告诉记者。
截至7月26日，搜房网从东莞市国土资源局网站获悉，8月份东莞共有9宗商住地公开拍卖。其中商品住宅用地7宗，南城、长安、寮步等均有地块推出。环比7月20万平的土地供应量，8月的土地出让面积环比有所上升。特别是作为热点区域的南城、长安、寮步、大朗等地块的入市，或推高土地拍卖市场的热度。详情>>>
推荐阅读：
贷款重启致堆积成交量释放
“事实上现在的市场还是很低迷的，成交量的回升一方面是贷款重启，另一方面是网签合同更正后的重复统计。”张大伟告诉记者，6月初，不少银行为了完成半年揽储的考核任务，开始收紧甚至停止放贷，需要贷款的房源，无论是新房还是二手房，只能悉数停止网签，等待贷款重启。这部分原本就应该是5月下旬到6月的成交量因为贷款的因素，最终拖到7月份才成交，直接推高了新房、二手房的成交量。
此外，张大伟指出，由于不少市住建委在6月底调整了部分二手房的网签条款，因此不少网签合同在7月需要进行更正重新网签，这又在一定程度上推升了二手房的成交量。记者昨日登录北京市中介协会的网站也看到，从7月起，几乎每天都有几十个合同更正的信息，相比之前个位数字的更正记录，增加了不少。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，最近北京二手楼市的确有回暖势头，这种回暖主要体现在电话和门店的咨询来访量上。根据我爱我家各门店的反馈数据，7月份到门店或打电话咨询二手房买卖的客户量环比6月份大幅上涨了82%，导致咨询量上涨的主要因素是房价的持续下跌，但大幅增长的咨询量大部分并未转化为有效登记量。
“我们大致测算了一下，以二手房为例，剔除上述因素，全月的实际二手房过户量依然在7500套以内，跟此前的交易量只跌不涨。”张大伟指出，新房的总体情况基本上与二手房相当，依然处于的低迷中，已经接近2008年下半年水平，并不存在所谓的突然放量。
炒作背后的目的
“楼市宏观调控继续加码，使得大部分购房者对房价继续回落的预期越发强烈，虽然目前各区域房价都有回落，但是房价回落幅度很小，且并未回落到购房者的心理预期，这个时候不可能会出现大批的抄底客进入。”胡景晖分析表示，虽然目前二手房市场降价房源频繁推出，但是有明显降价的房源占比仅占总体房源量的不足一成，新房市场的房价也并未出现实质性下降。在目前的市场环境下，购房者更愿意选择观望，等待房价的继续回落，所以成交量并未出现明显反弹。
此外，贷款门槛不断提高，房贷成本越来越沉重，使得购房者在出手买房前更加理智，对房价也更加敏感，房价的小幅回落，并不能激发他们真正出手购房的意愿。
“而在北京楼市限购令实施半年后，投资投机购房需求已几乎全部退出市场，随着限购令下半年逐步在二三线城市铺开，投资客的投资投机空间将更加狭小。”胡景晖表示，目前房价虽然停止了大幅上涨的势头，但是依旧处于高位，在房价下跌预期越来越强烈的情况下抄底楼市，也并非明智选择，所以，在目前北京实施严格限购的情况下，在房价依旧处于高位的情况下，投资客抄底楼市的现象不可能发生。
既然真正的成交量并未出现大规模的上涨，为何部分中介与开发商不约而同地要炒作抄底客的出现呢？
对此，北京市房协副秘书长陈志指出，之所以部分机构及开发商频频炒作成交量回暖、抄底客入市，一方面是借此制造楼市回暖的假象，希望以此刺激观望许久的刚需族入市，另一方面也是利用所谓团购成功等提升知名度。
“每每楼市调控一到这种关键时期，只要成交量一回暖，总有开发商或者机构出来炒作，目的就是刺激购房者的入市。”胡景晖也表示，制造房价大幅回落、降价楼盘频出、楼市抄底频现等不符合市场真相、有误导消费者嫌疑的消息，出于两方面可能：一是部分一手楼盘以降价及团购促销得当，销售顺利为幌子，增加楼盘知名度，增加消费者关注度；二是，由于二手住宅成交量长期低迷，使得部分经纪机构经营出现困境，为了鼓动购房者出手购房，而制造部分区域房价大幅回落、抄底客入市等信息。
在胡景晖看来，咨询量的大幅上涨，表明了楼市潜在购房需求的庞大，以及购房者对房价的密切关注，下半年房价如果能够继续回落，庞大的购房需求不排除转化为有效购买量的可能，所以只能说现在出现了市场回暖的势头，但是市场能否真正走上回暖，成交量能否真正反弹，还需要看房价能否真正出现比较明显的回落，他提醒购房者切勿被虚假炒作迷惑，贸然出手。
截至7月26日，搜房网从东莞市国土资源局网站获悉，8月份东莞共有9宗商住地公开拍卖。其中商品住宅用地7宗，南城、长安、寮步等均有地块推出。环比7月20万平的土地供应量，8月的土地出让面积环比有所上升。特别是作为热点区域的南城、长安、寮步、大朗等地块的入市，或推高土地拍卖市场的热度。详情>>>
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
