[摘要] 步入3月，东莞楼市逐步回暖升温，房地产市场渐渐热闹起来。连日来，宏远、中信、万科、光大等开发商均相继出手，新品认筹、开盘、加推新品、音乐会、美食节等活动再现市场，给略显沉闷的节后楼市注入了活力。
步入3月，东莞楼市逐步回暖升温，房地产市场渐渐热闹起来。连日来，宏远、中信、万科、光大等开发商均相继出手，新品认筹、开盘、加推新品、音乐会、美食节等活动再现市场，给略显沉闷的节后楼市注入了活力。
不过记者亦发现，受今年以来新一轮调控政策的影响，东莞楼市活跃程度不如往年同期，多数采用“以静制动”的营销策略，甚至有部分楼盘暂缓上市的时间，一定程度上削弱了回暖升温的步伐。
“这是正常现象，毕竟调控政策的影响还是比较突出的。”莞城某楼盘李总表示，目前市场上的观望情绪相对浓一些，市场的变化相对微妙，商家还需要一定的考虑和观察时间。
【交易行情】
成交量节后逐步回升
在经历了春节一段成交寒冬之后，2月份下旬起楼市交易有所上升，尤其是受近一周楼市营销重新活跃影响，成交量上升较为明显，其中镇区普通住宅成交比重相对较大。
据数据显示，上周（2月21日-27日）东莞市全市商品房共成交1101套，环比前一周835套增加266套，签约面积约为10.6万平方米，环比前一周8.3万平方米增加约2.3万平方米；其中住宅签约841套，环比上一周739套增加102套，签约面积约9.3万平方米，环比前一周7.8万平方米增加约1.5万平方米。全市签约均价7446元/平方米，环比前一周7303元/平方米上涨143元/平方米；非住宅成交260套，销售面积约1.21万平方米。
在区域住宅签约方面，四大城区共成交198套，约占全市住宅成交的23.5%，环比前一周23.1%上涨了0.4%。南城区、洪梅镇分别签约成交68套位居全市首位；万江区签约成交57套排名全市第二；东城区签约成交56套全市排名第三。价格方面，松山湖以15222元/平方米位居全市首位；长安镇以11431元/平方米排名第二；道滘镇以9974元/平方米排名第三。
合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺分析，近两周东莞成交量整体表现平稳，没有出现大的起伏，与2010年同期水平相比，目前成交量仍较可观，较同期较表现增长。目前支撑东莞楼市成交的仍然为刚需，仍然以首次置业和首改置业为主，随着3月份过后楼市供应量的增加，累积需求将得到一定激活，近期成交量和价格仍将维持平稳。
“近期商品住宅成交量持续上升。”中原地产策略研究中心总监车德锐认为，镇区普通住宅成交比重相对较大。
【市场动态】
营销增多市场逐步升温
据了解，受“新国八条”的全面出台、央行加息和各地“限购令”等市场利空消息影响，从春节以来各大楼盘均以消化存货产品为主，而原本计划在年后赶推新盘的开发商看到楼市风向骤变，纷纷改变计划，把推盘时间延后。
然而，随着春节的逐渐远去，楼市营销活动有所增多，市场亦逐步升温。
瑞峰置业市场研究部统计信息显示，上周末（2月26日-2月27日）南城、莞城、万江、黄江、大朗、寮步等镇街11个楼盘均有推广活动，营销方式涉及开盘、加推、认筹、特价房等。如景湖时代城加推新品，6万元大礼多重折扣；世纪城国际公馆新老客户抽奖活动，88-196平方米新品认筹可享受3万元抵10万元优惠；滨江公馆3期举行现场抽奖和蓝调音乐节；凯悦美景花园则举行开盘活动；东方银座稀品楼王加推，上门顾客有礼送；城东世家推出8套特惠单位，即时抢购，2房30万元起；怡丰映玥明轩周末美食，85平方米三房全新加推，5500元/平方米起。
记者在采访中了发现，随着上周末楼市活动的增多，预示着节后波推广潮已经悄然到来。据悉，东莞万科旗下两盘金域松湖、紫台将于周六分别在松山湖和虎门亮相；光大地产锦绣山河举行首届踏春节；御泉山11栋倚山楼王新品于近期撼世上市；星城国际二期·星城香洲3月5日开盘，认筹2万元抵7万元优惠正式接受申请；葡萄庄园1期压轴大产品样板房3月5日对外开放等等。
一再严峻的调控形势，各路房企将如何应对，楼价将如何转变？此外，随着通胀预期的进一步放大，怎样才能让辛辛苦苦攒的银子不至于缩水？购房者又该如何理性置业？2月22日东莞搜房网《大话地产》栏目将邀请东莞业内专家、房企代表以及主流媒体齐聚一堂，论剑楼市新形势……点击查看详情>>>
★宏远地产江南城望族新品亮相
2月26日，江南城举行三期望族墅级洋房新品品鉴会。主角为三期望族高层洋房，其面积为110-130平方米的三房和四房单位，采用两梯四户设计，产品南北通透、方正实用，拥有超大入户花园，主卧拥有270度转角飘窗。除三期高层洋房外，江南城少量在售200-400平方米联排、叠加别墅正在热销。
宏远负责人表示，江南城3期充分运用“高层纵览中心CBD，瞰景全城”的特点，推售的高层洋房新品首层全部为架空设计，入户大堂相比前期产品更是升级版，大堂层高将近5米，通过高档材质的铺设体现独特的格调，且把室外园林引入到大堂之中，通过内外园林的有机结合让业主有舒畅的归家心情。
另悉，江南城今年将会有众多的高端产品推出，其中包括90套珍藏叠加别墅以及400套左右的电梯洋房。
★中信地产凯旋国际楼王公开认筹
凯旋国际日前再次发力，楼王组团126-160平方米新品，2月26日公开认筹可享受2万元抵5万元购房优惠。
据了解，中信凯旋国际位于东莞中心区东莞大道旁,处于南城总部基地的核心，是商务中心的生活住宅区，片区发展前景优越，价位适中，居住投资皆相宜。作为东莞市以“音乐”为主题的公园大宅，一直以来都受到东莞全城的共同瞩目，2010年销售逾千套，数月蝉联东莞销售桂冠。11栋、12栋“楼王”为凯旋国际最后收官巨作，主力户型126-160平方米，均为三房、四房单位。
项目负责人介绍，当天现场客户络绎不绝，2月26日9点开始，8点半已经有客户上门办理认筹手续。“一天时间上门客户近百人，次日依然维持众多客户上门办理认筹手续，本次新推房源90余套，两天时间内认筹已经达上百名，可见凯旋国际收官的新货的吸引力。”
★万科地产金域松湖、紫台两盘周六齐推
万科地产旗下两新项目金域松湖、紫台将于3月5日（周六）分别举行产品发布会。
据了解，万科金域松湖是超过40万平方米的豪宅社区，亦是松山湖北部可售的物业，在享用松山湖豪宅片区的生活配套和生态环境的同时，在开发理念上，首创新派豪宅的价值和居住典范，约80-120平方米的睿智户型，全屋国际6A精装修的产品体系，约2860平方米东莞万科会所，园林、景观泳池等一级社区配套无所不有，让松山湖"新锐阶层"的工作与生活，成为双重享受。
万科紫台位于虎门连升路一侧，属于万科系城市中心豪宅作品，虎门的国际化上层精品豪宅。整个小区规划讲究，采用开放式街区空间设计理念、高层联排错落有致，同时将住区进行天然的区隔，让您从此告别高墙大院，居住别样感受。继去年万科紫台一期首批12套别墅产品完美售罄后，3月份即将推出批高层洋房单位，以140-190平方米四房为主。
★光大地产锦绣山河举行首届踏青节
据了解，首届光大锦绣山河踏青节将于近日开幕，光大地产为全体业主及市民准备了一系列精彩的踏春活动，精彩又给力，包括赏花放风筝、风筝DIY、现场免费摄影、单车骑行、打高尔夫球……大家可以放下开年工作的紧张压力，在大自然中上一堂亲子的自然课。同期，锦绣山河之"寻找松山湖最美的春色"摄影大赛同时举行，奖品丰富。
另悉，去年锦绣山河·鹭栖湖组团以超20亿元的成绩夺得全年销冠，此举进一步巩固了松山湖豪宅片区的地位。"项目畅销充分说明鹭栖湖的产品获得客户认可，同时也说明松山湖区域的市场认可度极高。"光大地产相关负责人介绍，作为2010年东莞的销售的锦绣山河·鹭栖湖组团，目前二期已顺利完成收楼，收官大作218-268平方米新品大宅正在火热登记中，而三期新品独栋别墅锦园也将全面发售。
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【市场反应】
看多买少全面回暖还待时日
据了解，与商家积极推广相比，消费市场反应并不积极，产品消化主体以刚需类消费者居多。
“近期前来看楼的消费者还是挺多的，尤其是营销现场比较热闹，不过多数踩盘为主。”东城某新盘负责人坦言道，这一结果早已预料到了，其原因一方面是政策环境比较严峻，打破市场浓厚的观望情绪需要一个过程。
事实的确如此。记者在采访中了解，多数市民认为现在不是的出手时机，营销活动只是了解市场的一个辅助方法，还要观望等待一段时间。
不过，受调控政策影响，部分购房者的消费心态发生了变化。如一些市民担心受限购政策影响，将原本打算的买小户型过渡转为一步到位，直接选择购置三房或四房产品。有数据表明，近期120-200平方米中等户型和大户型产品成交量有所提升。
广州消费外溢水乡片区受益
据悉，自从2月23日广州调控细则出台后，受广州限购的影响，广州置业者开始光顾东莞楼市，尤其是洪梅、麻涌等水乡片区更是直接受益。据东莞中原研究部监测数据显示，本周洪梅镇住宅成交量68套，与南城并列；麻涌成交12套，环比上升50%。东莞周边城市的限购利好东莞，且东莞住房相对广州来说有明显的价格优势。随着交通的逐渐便利，这些区域的市场需求将会进一步增旺。
“从深圳限购到月前广州调控细则出台，广州、深圳两市置业者、投资客将眼光瞄向佛山、东莞、中山等城市。”宏远地产负责人表示，比如与广州邻近的洪梅、麻涌等水乡片区和城区将会直接受益。
【机构观察】
商家“抢市场”3月推广或增多
——合富辉煌东莞市场研究部上周东莞市各要楼盘活动以新品上市前的准备工作为主，另有部分楼盘推出家电、买房赠大礼等优惠活动。
由于不明朗的政策让开发商备感压力，也正因为这一切的不定因素，加大了开发商“抢市场”的决心，目前已有部分开发商在积极筹备新品上市前的准备工作，“新品免费登记享总价减2万元优惠”、“新品认筹2万元抵7万元”等一系列的活动预示着，2011年东莞楼市将打破传统的3月淡季，将现楼市营销推广“阳春三月”。
打折促销渐多，房价或有松动
——东莞中原研究部目前市场上楼盘活动逐渐增多，开始打出现金、送车位，购房抽奖的变相降价促销招数，现场更是举办多种活动，气氛热闹非凡，以此吸引不少消费者。
政策出台后会有一段时间的观望期，为了提高置业者的入市积极性，进一步了解新政对楼市的影响及客户心态，开发商会积极动作，逐步扩大营销推广力度和促销力度，由此房价松动的空间也比较大。后期房价或将有所下调，置业者在此期间买房将会得到更多的实惠。
市民声音
活动多说明商家出货意愿强
——某网站负责人阿昌对于近期营销活动逐渐增多这一现象，阿昌表示，调控政策越来越严，投资和刚性需求双双受遏制，为了加快产品的出货速度，商家必然会通过营销活动来带动销售。
“不过，个人觉得活动多可以理解成商家急了。”阿昌认为，活动多说明商家的出货意愿增强，如果是优惠和促销力度加大，则表明商家担忧心态加重。
购房者可以借商家举行的活动了解楼盘和产品，但不一定要急于出手购买，观望或许会有更多收获。
出手与否
看个人条件和需求
——某公司经理李康“虽说现在市场不太明朗，但出手置业与否根据个人的实际条件和需求来定。”李康认为，市场营销活动增多有利于市民了解楼市行情和个盘情况，同时还可以享受一定程度的优惠让利，因此活动是越多越好。
对于个人的实际条件和需求一问题，李康表示，经验告诉人们“等待”不是购房良策，只有做到“适当观望，适时出手”才是明智之举，在依据自身条件的基础上，选择一个观望和出手的时间，而不要过度在乎市场对自身购房计划的影响，抓住时机就出手。
“目前营销活动多，有利于消费者选择和对比，因为只有买到手才是自己的。”
一再严峻的调控形势，各路房企将如何应对，楼价将如何转变？此外，随着通胀预期的进一步放大，怎样才能让辛辛苦苦攒的银子不至于缩水？购房者又该如何理性置业？2月22日东莞搜房网《大话地产》栏目将邀请东莞业内专家、房企代表以及主流媒体齐聚一堂，论剑楼市新形势……点击查看详情>>>
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