[摘要] 房产限购令对个人按揭贷款的冲击，在目前公布的首份上市银行年报中可看到蛛丝马迹。
房产限购令对个人按揭贷款的冲击，在目前公布的首份上市银行年报中可看到蛛丝马迹。
深发展(000001,股吧)上周五公布的2010年年度报告数据显示，去年个人住房按揭贷款在该行零售贷款总额（含信用卡应收账款，下同）中占比从往年的60%以上大幅下降至54%左右。而深发展填补房贷增幅放缓的办法，是经营性贷款、汽车贷款和信用卡应收账款的大幅增长。
记者查阅了另外几家上市银行过往年报。数据显示，工商银行、招商银行等几家大行2006年至2009年个人按揭贷款占零售贷款的比例一直稳定在70%以上；兴业银行占比更高，2008年个人按揭贷款占零售贷款总额的比例高达86.99%，2009年更是上升到了令人瞠目的88.21%。可以这么说，如果剔除个人按揭贷款，不少银行零售贷款将所剩无几。
住房按揭贷款成为现阶段国内银行零售条线的主心骨，和国内近几年来的实际国情密不可分，刚性需求在过去几年中撑起了红红火火的楼市，也让国内银行启动了轰轰烈烈的零售转型过程。从运营角度看，按揭贷款模式成熟，对系统后台要求不高，能够给以往没有基础的国内商业银行迅速积累零售客户的基础信息库，从这个业务入手搭建零售银行框架可以说成本。同时，个人按揭贷款业务也能很好地分享公司银行业务以往打下的良好基础。实际上，到目前为止很多一手楼盘仍然限定买房者只能在某一家或者几家银行办理按揭贷款，原因也很简单，因为开发商在这些银行贷了款。
但是，市场环境会变，银行本身也在发生改变。不少银行其实在2008年下半年就开始逐渐感觉到，几乎是一夜之间，以往对经济增长劳苦功高的房地产行业在通货膨胀的压力下，成为调控政策的目标。而房地产调控的手段，往往又是银行的房贷政策。自2008年开始个人房贷利率折扣调为基准利率7折之后，多数银行的按揭贷款其实已是“薄利多销”。好不容易盼来加息周期，又碰上限购令，以往高枕无忧赚大钱的时代已然一去不返。
而在银行方面，整个“十一五”期间商业银行核心银行系统的升级换代是卓有成效的。至少到目前为止，已有银行开始尝试在零售条线统一后台并实施精准营销。近来在按揭贷款上已有多付首付来获取更低的利率折扣的情况，已经说明银行的后台可以做到单个客户成本综合评估，并达到精准定价的目标。这些变化，正是零售银行其他业务想要开展的基础所在。如果说个人按揭贷款在中国未来10年的城镇化进程中还将撑起各家银行零售贷款的半边天，那么其他基于经济结构转型带来的个人消费贷款、个人信用贷款需求则将成为未来银行零售业务的发动机。
不过，各家银行情况毕竟各自不同。虽然深发展成功抵御住了政策波动对零售贷款业务的影响，但还没有公布2010年年报的银行还有什么招，我们还需拭目以待。
“对于首套房利率，我们即日起不再优惠，而且是无差别全面执行。”昨天工行上海分行相关知情人士向记者透露了上述信息。记者以客户的身份从农、中、建、交等其他大型银行了解到，五大行已经纷纷叫停了首套房的优惠利率。
上月底，工行总行下发房贷新政至各分行，要求原则上取消首套房贷利率优惠，具体执行细则由各分行视地区情况而定。曝光的北京分行执行“部分取消”：购买新房的，房地产开发商开发贷款在工行受理，该楼盘的首套房个贷可以执行基准利率也可按8.5折执行。而昨天记者从工行上海分行了解到，该行上海地区的标准更为严格，全面取消了首套房的优惠利率，一律按照基本利率执行；二套房按六成首付、基准利率上浮1.1倍的要求执行；对三套房停贷。
记者采访发现，目前市民想从沪上工、农、中、建、交五大行获得首套房优惠利率的可能已基本没有。当记者以购房者身份咨询时，中行徐汇支行的一位工作人员表示，按照银行接到的通知，首套房贷优惠利率以1月31日为界，此前审批通过的都按老办法执行，即可享受“8.5折”优惠；而从2月1日起新批的贷款，一律执行基准利率。同样的情况也出现在建行上海分行虹口支行，一位个贷人员透露，如果是购买总行级的合作楼盘或者特定的VIP客户，或许还有优惠，但幅度也不大，而且能不能通过审批很难说。
交行上海分行向记者确认，银行严格执行“国八条”，同时根据监管部门和总行的要求，首套房贷款执行基准利率。农行上海分行也表示，首套房贷利率优惠已经取消，其实现在整个房贷业务处于“暂停”状态，因为政策还不明朗，或许还会有后续调控。
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