[摘要] 本周商品房供应总面积16.49万㎡，供应套数为1746套，供应大幅放量，供应主要以普通住宅为主，这些项目有：景湖时代城二期、万科·金域华府、金地·博登湖二期、金莎雅苑。
新政出台首周楼市观察
注：由于厚街新世纪·颐和居上周整栋成交，初步判断为关系户团购，价格相对较低，因此不纳入全市普通住宅价格计算中。
本周商品房供应总面积16.49万㎡，供应套数为1746套，供应大幅放量，供应主要以普通住宅为主，这些项目有：景湖时代城二期、万科·金域华府、金地·博登湖二期、金莎雅苑。
商品房成交总面积10.62万㎡，环比下降13.40%，同比下降29.20%，合计1189套；其中住宅成交了10.18万㎡，环比下降7.32%，同比下降29.08%，合计1033套，成交量在新政影响下有所下降。
本周东莞市普通住宅成交面积为88252㎡，成交套数999套，成交均价为6214元/㎡，价格环比下降2.51%，价格基本保持稳定。从签约前十名项目可以看出，成交的户均面积有所下降，由原来的户均80多㎡降到上周的户均75㎡，随着市场上中小户型的陆续入市，积累已久的以自住为主的刚性需求也开始出手了；再加上新政的出台对于开发商之前的预期有些改变，因此定价也相对理性；虽然本土开大佬光大在景湖时代和黄旗印象上周打出了83折价格优惠，但是都是针对景湖时代城一期6栋的最后的一些单位，由出货高峰期的均价7000多/㎡，现在调整到尾货期6000多/㎡，下调幅度在500~1000元/平方米；黄旗印象也是拿出了一些一房、两房单位进行价格调整，而88㎡三房价格并没有变化，下调整幅度为大约200元/㎡，这样的调整相对来说也是很正常的。因此此处光大降价跟08年万科带头降价完全不同，况且光大的领降并没有影响到金域华府项目的销售计划，据监测金域华府开盘价格比前期还有小幅上升，而其他开发商也没有立即跟进，因此价格还是暂时稳定。但是接下来离五一仅有一星期，预计开发商在价格上也不会立即调整，要调整也要到五一后根据市场表现再做相应对策，因此现阶段价格调整更多的还是试探市场。
本周全市共签约别墅34套，签约面积14979㎡，环比减少9.77%；签约均价为15598元/㎡，环比上升11.40%，本周别墅市场成交较活跃，一是新增供应陆续增多，二是前期在售项目加大了营销推广力度，因此成交较理想；这些项目有：中信·森林湖三期、清华居一期、沿海·丽水佳园等。上周别墅以南城的中信·森林湖三期、清华居一期、大朗的碧水天源四期·星湖岸分别以成交8套、5套、4套销售量排名前三甲，但接下来随着新项目别墅的上市，预计成交会继续表现向好。
上周从网上的签约数据来看，商品房成交量在逆势中有所上扬，这主要是由于前期在售项目新盘、新货较少，而最近阶段很多新盘上市及新货加推，给累积已久的刚性需求较大的选择空间和不同程度的需求。从当前在售项目新政前后两周成交数据看，整体多少都会有些影响，具体各物业表现如下：
新政对豪宅、自住中小户型、车库及商用物业影响较小。
从东莞中原研究部监测数据可以看出：4.19-25日，从物业类型分析来看，别墅物业面积环比增加了5.01%，因别墅属于稀缺资源，一直以来都是首付四成，购买群体资金实力强，影响较小；自住中小户型90平米以下的户型（公寓）首次置业首付仅需两成影响有限；商用物业包括商铺和写字楼，本身进入门槛较高，而且一直都是四成或者五成，有些投资者甚至一次性付款，当前政策主要针对住宅物业，商用物业不在调控范围。
新政对90㎡以下自住中小户型、购买力强的改善型需求影响较小
从东莞中原研究部监测数据可以看出：新政对90㎡以下自住中小户型、购买力强的改善型需求（140-160㎡）影响较小；而对于购买力一般的换房需求，及长线投资客影响较大。成交面积在60-80㎡环比增加了17.07%，这部分客户以累积已久的刚性需求为主，因此影响有限；成交面积在20-60㎡，由于整体总价不高，因此基本没影响；而区间在120-140㎡环比下降约6.28%，这说明了以改善型需求为主的客户影响明显，更多的是持币观望；而160-200㎡环比下降也较明显，这对于升级换代的客户来说以及长线投资置业者，总价较高，首付的压力也较大。
新政对临近深圳区域的凤岗、塘厦及异地炒房影响较大
上周金地·博登湖二期由于开盘，以163套的签约量成为东莞普通住宅的领跑者，相对来说本地客户成交较多；但是连续几周占据的凤岗益田·大运城邦一期及塘厦其他在售项目在上周表现一般，这主要还是受本次政策调控中打击异地炒房 ，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款有很大的关系。因此对于以深圳客户居多的区域和外来投资客居多项目来说，商业银行有可能不放贷，而这些人群多属二次置业，首付的大幅提高，市场观望情绪比较重。
附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）
从双休日个盘现场活动来看，市场表现异常活跃，可以说是今年以来最集中，规模性的一次，“明星牌”的营销方式重现东莞楼市，在市场较低迷时期开发商通过明星效应，聚集人气，提高市场对项目的知名度和美誉度，为后期销售做好铺垫。而各别项目如：金域华府、凯旋国际、江南城、金地格林上院等项目周六开盘，从市场反馈的信息来看，成交客户以刚性需求客户较多，因此接下来的中小户型项目仍值得期待。
最近一段时间的“焦点”是4月19日，住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。1、预售许可后10日内公开套房价格 2、未开盘项目限期开盘 3、预售许可规模不小于“栋”4、认购后不得擅改购房者姓名5、尚未开盘项目要限期销售等等；而东莞市建设和房管部门，也出台了相关配套措施，从5月1日起，商品房销售现场应动态公示可售房源总数、单价、单价和平均销售价格等信息。1、售楼现场要有公示栏 2、开盘前24要公示房价 3、学位以政府文件为准等等，这个措施大大提高了交易的透明度，对捂盘惜售行为以沉重打击，但是对于东莞来说，整体供需情况保持合理范围，房价相对理性，因此几乎没影响，在一定程度上还可以消除置业者心里的疑虑。另一个比较热点话题就是银监会：二套房标准不以贷款记录来认定。此政策的传播主要还是打击投资炒房者， 但是标准文件还没有下来，所以东莞“认房不认贷”的标准还是以银行住房贷款记录为参考；再者东莞购房群体主要还是以刚性自住为主所占比例较多，而这些人大多数属于首次置业，因此影响不大；而在21日交行在范围内停止第三套房贷，周末（25 日）中行表示原则上停止发放第三套房贷，税务局相关人士透露将出台：住宅房产税拟从第三套始征收，在成交价的基础上按0.5%征收，每套按一定比例递增。这所有的信号主要是针对三套信贷停贷，打击投资、投机需求；针对拥有多套房产客户征收房产税，但房产税具体情况要等待政策的出台。
一周楼市资讯
宏观经济
东莞一季度完成GDP854.5亿 同比增9.7%
4月21日，市统计局公布了一季度东莞宏观经济运行数据：初步测算，一季度东莞完成生产总值（GDP）854.5亿元，按可比价计算，同比增长9.7%。
投资：一季度全社会固定资产投资总额148.72亿元，同比增长13.3%。
消费：这块上东莞继续保持强劲增势。一季度全社会消费品零售总额268.66亿元，同比增长14.4%。
出口：出口市场恢复明显，增速回升。一季度全市进出口总额244.29亿美元，同比增长36.5%。其中出口总额137.36亿美元，增长26.4%；进口总额106.93亿美元，增长52.1%。根据统计数据，首季该三大需求均很“卖力”，对经济增长保持较强拉动力。
莞一季度进出口同比增长36.5％
据介绍，今年一季度，全市新签外资项目158宗，增加43宗，增长37.4％。合同外资5.1亿美元，同比增长39.0％。全市实际吸收外资6.9亿美元，同比增长5.1％。
全市进出口244.3亿美元，同比增长36.5％，增幅高于全省3.8个百分点。其中，出口137.4亿美元，同比增长26.4％，增幅高于全省5.2个百分点；外贸进口106.9亿美元，同比增长52.1％，增幅高于全省1.2个百分点。我市实际吸收外资连续10个月保持稳步增长，全年逆势增长6％。
麻涌税收同比增89.26%
从麻涌获悉,该镇今年季度经济情况持续向好,据初步核算,一季度完成生产总值25.4亿元,同比增长18.7%;实现工业总产值105亿元,增长41.82%;完成税收6亿元,增长89.26%;镇本级可支配财政收入1.9亿元,增长6.41%。季度,麻涌镇共引进外资项目7宗,合同利用外资4348万美元;实际利用外资3076万美元,增长39%。
一季度公积金缴存新增3万余人
4月22日获悉，一季度我市住房公积金新增开户缴存人数33535人，基本实现季度目标。二季度，我市还将重点检查公安系统“四员”缴存情况，力争完成新增开户缴存4万人的目标。接下来重点要对市公安系统治安员、交通协管员、公安文职人员及保安员等“四员”的全员覆盖缴存进行检查。下半年，还将对规模大、效益好的非公企业、民办学校、民营医院等其他重点缴存单位进行催缴。
政策法规
住建部：未获预售许可 不得收取定金
19日从住房城乡建设部获悉，住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。
1、预售许可后10日内公开套房价格 2、未开盘项目限期开盘 3、 预售许可规模不小于“栋”
4、 认购后不得擅改购房者姓名5、尚未开盘项目要限期销售
市建设和房管部门：5月起每套房子都要明码标价
4月20日，市建设与房管部门联合发布新政——《关于规范我市商品房销售现场信息披露管理的通知》（以下称《通知》）。《通知》规定，从5月1日起，商品房销售现场应动态公示可售房源总数、单价、单价和平均销售价格等信息。1、售楼现场要有公示栏 2、 开盘前24要公示房价 3、 学位以政府文件为准
银监会：二套房标准不以贷款记录来认定
在此次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。而杨家才指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。
房地产企业融资“先问”国土部
证监会有关部门负责人日前说,证监会将采取措施,联合国土资源部,加强对房地产企业融资的监管。
对于房地产企业的融资申请,证监会要求保荐机构和律师就企业执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》出具核查意见,在审核中,重点关注募集资金投资项目的用地已经“四证”齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证),募集资金仅限于项目开发。
目前拟定两类企业融资申请纳入征求国土部意见范围:一是募集资金拟投向房地产项目的股权类融资企业;二是募集资金虽不投向房地产项目,但包含单纯用于补充流动资金或归还银行贷款的内容,且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业。
市政规划
麻涌拟投2.9亿完善路网
从麻涌镇城建办了解到，太步路市政工程已动工兴建，该道路连接麻涌镇中心区大步村和东太村，北接中心大道，南至东海大道，建成后将进一步完善该镇中心区的路网结构。
太步路总投资约1800万元，是该镇规划的南北向二线城市次干道，也是中心区连接大步村与东太村的主要道路，其北接中心大道，南至东海大道，道路全长1.67公里，双向四车道，路宽30米，其中包括60米的中桥两座。该道路建成后，将进一步完善镇中心区的路网结构，增加中心区辐射作用，带动麻涌第三产业的加速发展。
据了解，麻涌镇今年计划投资2.9亿元兴建东环路一期、太步路、东海大道一期、麻涌河两岸景观道路工程等道路设施，进一步完善该镇的路网结构。
寮步香市农业生态园二期工程启动
日前，寮步镇香市现代农业生态园二期路网工程已正式启动建设。首先启动的是8号路和9号路，目前已完成工程总量的10%。
香市现代农业产业园是东莞首批市级农业产业园之一，位于寮步镇陈家铺和药勒村，生态园二期路网工程包括：1、5、6、7、8、9、10号路、3号路延长段和金富路与龙胜路段的土方、绿化建设，拟分为七个标段。目前，香市农业生态园二期路网工程现已正式启动。
市场动态
北京上周新房成交下滑二成
自上周四楼市调控新政出台后，上周北京新房整体成交立即下滑，较此前一周下跌19%。其中，4月18日网上签约期房住宅257套，较3月份平均水平下降约7.6%。
而继工商银行上周五率先宣布实施差别化住房信贷政策后，中国银行和农业银行昨天也开始实施个人住房贷款新政策。受此影响，昨天北京纯商品期房单日成交205套，较4月上半月日均340套下降四成。来自机构统计显示，因为开盘项目郊区化以及楼市新政的持续出台，4月中上旬，北京商品房开盘均价为21058元/平方米，相比3月份下跌幅度达到8.7%。
新政后深圳成交量直降
据深圳房地产信息网监测,从最近几天的数据来看,深圳新房成交量大幅回落,4月20日深圳市住宅共成交60套,成交面积5614.51平方米;4月19日全市住宅共成交73套,成交面积6697.25平方米;4月18日全市住宅共成交101套,成交面积9077.94平方米。不难看出,相比过去,近段时期成交量呈明显下降趋势。
仅仅在早前一周,深圳的新房成交量还维持在平均150套/天左右,在4月16日甚至达到300套。根据深圳房地产信息网的监测,上周(4月12日~4月18日),深圳的新房成交仍然较活跃,共成交1061套。相比之下,最近两天的成交量直接被腰斩。
“新政”催生集中签约 武汉商品房成交连创新高
19日，全市商品房销量808套，20日672套，21日500套左右。记者昨日从市房地产市场信息网获悉，楼市“新政”出台后，我市连续出现今年罕见的单日高销量。“新政”使—些购房者加快了签约速度，以赶上利率优惠末班车。
广州公积金贷款未收紧 买二套三套房仍首付三成
二套房贷首付提高到五成、贷款利率上升为基准利率的1.1倍的房贷新政出台后，杭州市公积金贷款紧跟商业按揭的“二套房贷”政策，将第二套房的公积金房贷首付提高到五成。目前广州公积金贷款没有新政策，如果之前购房没有用公积金贷款，买第二套房、三套房时申请公积金贷款仍可享受首付三成，利率为公积金贷款利率3.87%(5-30年期)。
其他信息
南城 ：为新莞人子女提供80个学位
从南城宣教办获悉，今年南城为新莞人提供的公校学位比去年有所增加，一共有80个学位，申办手续也更为简便。 从5月4日至31日，符合条件的新莞人可以到宣教办登记报名。届时如果报名人数超过了名额总量，将实行积分排位，按照积分高低排名确定录取名单。
数字透视
一周土地供求：
一周商品房供应：※2010.4.19-4.25期间商品房供应总面积为164947.2㎡，共1746套。
一周需求：※2010.4.19-4.25期间商品房成交面积10.62万㎡，环比下降13.40%，同比下降29.20%，合共1189套，环比基本持平，同比下降22.19%。其中上周住宅成交10.18万㎡，合共1033套；非住宅成交面积为4421㎡，合计156套。
一周价格：※2010.4.19-4.25期间，东莞市普通住宅均价为6214元/㎡，环比下降2.51%。
市场存量：截至2010年4月25日，全市商品房累计可售存量为541.09万㎡，合共69300套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为381.60万㎡，合共37587套；别墅可售存量为53.25万㎡，合共1407套。
地产工程信息：
普通住宅销售排行
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
