国务院办公厅4月17日发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)，距离1月10日发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)仅过三月，从切实履行稳定房价和住房保障职责、坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设以及加强市场监管五个方面，对房地产市场进行了新一轮组合拳的调控。如果说“国十一条”是温和的小雨，那这次的“新国十条”不吝是市场的一场疾风骤雨。
出台背景：
1、市场无视政府调控，3月份70城市房价增幅11.7%的历史水平，过快上涨的房价、地价，使得居民购买力加大，削弱消费能力，同时也增加了金融风险。
2、一季度GDP同比增11.9%CPI同比增2.2%。国民经济回升，向好势头进一步发展。
3、一季度供应紧张，刚需累积促房价继续上行；而即将到来的5月，房价上涨预期明显。
4、核峰会两国首脑相交融洽，中美贸易战趋缓，出口有了保障，中国的实体经济得以回升，房地产撬动内需的杠杆作用得到缓解。
政策速递：
1、部级问责制，政策执行不再躲猫猫
稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
星彦观点：建立考核问责制“国十条”亮点之一，相比之前强调“执行”，“问责”更体现了对调控政策的实施配合，自去年年底问责制出台，经过半年酝酿，这次首次将问责机制提到“第二条”，并让监察部介入，这种“动真格”的较量，是否预示着政府执行不再是一场“躲猫猫”的游戏？伴随着这几天各部委及地方政府的高调配合，地方政策执行到位的快速和反应，让我们不得不相信，这次真的“狼来了”。
2、首次置业首付两成将受面积限制
对购买首套住宅且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；
星彦观点：这次调控，收紧信贷阀门甚为严厉，差别化信贷连首次置业也不能幸免，其界定以90㎡为分水岭，低于90㎡的，个贷仍执行两成首付，高于90㎡的，首付提高到三成，首次置业基准利率的优惠政策不变。此政策出台，市场上90㎡以上的中大户型刚需将受到一成的资金压力，资金不足的将造成短期恐慌性购买，随着政策的快速落地，这种恐慌性购买的持续性已然不长。
3、二套房首付大幅提高到50%，利率上调到基准利率的1.1倍
对购买二套房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
星彦观点：二套房贷是目前市场上最为关注的，它介于改善型购房与投机型购房两者之间。2007年9.27新政出台，二套房一直是市场最有消费力的客群。二套房贷首付提高到总房款的一半，利率上调到基准利率的1.1倍，无疑是加重了这群客户的购买门槛，事实证明，每加重一成首付，就减少相应的需求，这群客户因为对住房要求不急，无论有无资金，介于对后市降价的预期大多会选择观望。
4、房价高位地区可停贷三套房
对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；
星彦观点：此次调控重点直指投资和投机性购房,三套及以上住房是目前政府明令打击的，其购房行为以投资、投机型居多，这次新政对这种行为不但大幅提升贷款首付比例和利率，对风险过高的城市投机型购房还提出了不予放贷的要求，对于资金不足借银行钱炒房的投机者来说，这一打击是致命的，这部分人对房价下降的预期导致观望严重。目前出台的三套房政策还没有相关细则，银行可视自身情况来定。此条主要针对投机性购房（投资者可以一次性付清房款），对供应偏紧的一线城市，三套房停贷不可小觑。
5、异地房贷需在当地缴税1年
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
星彦观点：政策首次出现打击异地炒房行为，对异地炒房者暂停买房贷款，这一政策暂时杜绝了一部分依赖银行贷款来炒房的异地炒房客户。很明显，政策主要是针对近期风起云涌的各地炒房团，限制外地人贷款购房，从另一方面讲也是缩小楼市需求，化解部分中心楼市供需矛盾引起的房价飙升。
6、必要时限定购房套数
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
星彦观点：海口曾经在一段时间实行凭身份证购房，每证限购5套房，此临时性举措估计源自于此，但是这种办法无法实现跨区域操作。
7、新税呼之欲出，为价格调节做补充
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
星彦观点：税收政策不能单一使用，否则会加大终端购房者的负担，但与信贷联合使用则显示威力。除了信贷政策，税收政策也是这次调控的主方向，虽然没有实质性的政策落地，但房产消费税、保有税的出台预期信号明显，前不久沸沸扬扬的重庆“特别房地产消费税”之争，目前已成板上钉钉，这次要求加快研制税收政策，传给市场的信号就是，如果市场依然脱缰，更为严厉的新税呼之欲出。房产税出台将迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。这种双向调控带给市场的影响不可小视。
8、增加土地供应，改变当前土地市场价高者得现状
国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
星彦观点：,国务院提出了增加居住用地有效供应，对房价上涨过快的城市，增加居住用地的供应总量，加快闲置地开发，给市场以信心。以后的土地出让方式会采取“综合评标”、“一次竞价”等多种方式，以改变土地市场价高者得、助推房价之现状，可以看出，国家对保障房项目的开发,会给予更多的优惠。
9、重申90/70政策，调结构确保普通房供应。
各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批,尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门,将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
星彦观点：再次强调90/70政策,确保普通住房供应，缓解房价上涨压力。硬性规定住房配比在一定程度上解决了中低收入人群的安居现状，但硬规缺乏“因地制宜”，政府帮助抬高大户型房价的矛盾没有得到根本解决。
10、2010-2012年保障性住房规划7月底出台
住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。
星彦观点：加快保障房安居工程建设，对保障性住房实施量化管理，明确硬性指标，旨在维护政府的公信力，提高老百姓对保障性住房的信心，因此，保障性住房真正落实到需要保障者头上关键在于政府本身。
11、购地和融资将越来越严格
国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
星彦观点：房地产土地为王、现金为王的特征非常明显。加大对购地和融资环节的监管无异于给遭受信贷政策重创的房地产釜底抽薪。随着政策的执行推进，新开发项目的融资贷款将越来越难。
12、严打囤积房源、哄抬房价
对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。
星彦观点：此项政策并非新鲜，历史证明，该政策对楼市影响不大，并且监管难度较大。该条款在增加信息透明度的同时，打击非正常上涨，对开发企业，问责到人，做了总比没做好。
政策分析：
“新国十条”与“国11条”相比，除了增加供给和市场监管部分是老调重弹外，新增的条款主要体现在差别化信贷收紧、限制异地置业、开发新税种、改变土地出让方式以及部委问责制五个方面，这些调控的“组合拳”对楼市的“杀伤力”今非昔比。显示出政府对打击投机购房的决心。
此次差别化信贷，从首套房开始，首付两成把首次购买90㎡以上的刚需拒之门外，首付比例提高到三成，二套房首付提高至五成及1.1倍利率使得改善性需求大幅提高，对第三套房首付比例和利率应还要提高，甚至可以暂停第三套房的贷款；这个规定主要针对投机性购房,总体而言,三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。而限制外地人购房贷款,进一步缩小了需求范围,会加速楼市降温。最直接的影响就是销售，每提高一成首付，就加大了一定比例的购买门槛，也就减少了相应比例的需求，
政策的严格执行，反映政府对遏制高房价的决心，将引发自住客户对市场变动的期望，造成观望加重，预计新政执行期间，整体市场人气下降，楼盘销售速度也随之下滑。
东莞由于刚性需求旺盛以及民间流动性较高，新政对市场的影响不像广州深圳等一线城市那么明显，目前市场波动不大，普遍的观望还需要假以时日。对市场信心方面的影响会比较明显，市场也需要时间去消化新的政策，因而预计一段时间东莞成交量会受到影响，看好的红五月会不如预期。政府的目的依然是稳定房价，而市场逆转向下的机会不大。
新一轮调控开始，退烧才能治本，新政出台是介于3月份大中城市房价增幅11.7%的历史水平，中央才不得不出此狠招，回顾1月10日出台的《国十一条》，温和而审慎的主调才是大家都愿意看到的，就像小孩生病了，感冒就随意吃几粒药丸，重症了需要打针，看到小孩痛的哭，大人也好生不愿但又无可奈何。但是只要烧退了，一切就正常了。但愿这一轮调控的强心剂，能真正戳到房价的要害，房价正常了，楼市也就不疯了，楼市不疯了，政策也就不是政策了。那些矫枉过正的，还是得调回来。
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