《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)发布后,商业银行迅速响应。记者多方获悉,各主要商业银行于19日纷纷召开总行级会议,研究制定相关细则。本周各行将出台实施细则,对各类房贷需求实施差别化政策。
农行总行明确表示,总行细则明日出台,部分分行如北京分行即日起就已开始实施“新国十条”中有关条款;交行总行表示,该行已在制定房贷新政实施细则,预本周出台。
此前,工行已率先于4月14日宣布,自16日起开始正式实行差别化住房信贷政策,对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平。
股份制商业银行紧跟大行步伐,招商银行、深发展、兴业银行等均在政策研究制定过程。兴业银行零售银行总部相关人士表示,该行将在“新国十条”规定范围内,对不同地区分行给予一定的自主权,对高房价地区严格放贷尤其是第三套及以上住房贷款。
外资行方面,也纷纷表示将支持和遵守国家对于房贷政策的有关规定。花旗、汇丰、渣打、恒生等多家外资银行当前正制定各自相关细则,且在与监管层沟通,接受监管指导过程之中。
渣打银行于19日宣布,对房屋贷款政策作出如下调整,并立即开始执行:对二套房贷款执行5成首付,利率执行人行基准利率1.1倍;90平方米以下首套房执行2成首付,90平方米以上首套房执行3成首付,根据客户资质和银行风险评估定价。对贷款购买第三套及以上住房,该行正在研究细则,将严格依照监管机构的指导方针,大幅提高贷款首付款比例和贷款利率。
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持续飙升的房价已经成为“众矢之的”。
就在14日国家统计局公布3月份70个大中城市房价同比上涨11.7%的当天，国务院常务会议在分析一季度经济形势时，强调要坚决遏制住房价格过快上涨；加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应；实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房；加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策。
虽然寥寥百余字，但专家认为，其中透露的信息含量很丰富，目标指向也很明确，再次表达了中央遏制高房价的决心，为下一步调控投机投资性购房等行为展开“制导”。
“不管是差别化信贷，还是住房消费税，目标实际上都直指投机性需求。所谓更加严格差别化信贷，即今后政府有可能提高房贷首付，提高利率，甚至是多套房贷不给予贷款；而征收个人住房消费税，则是希望在保有环节增加购房者的持有成本，让投机者少买或者不买房子。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者说。
顾云昌指出，抑制房价过快上涨光“堵”是不够，还要“疏”与“堵”相结合。对于中低收入群体而言，应该通过加大保障房供应来满足他们住房需求；对于高收入群体而言，应该给他们的投资寻找出路，而不是全部流入楼市，比如推出更多的金融产品，或者开放更多的领域以吸引民间投资等。
业内人士认为，此次提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策显得意义重大，与目前已实施的政策相比，这一政策如果实施无疑将是系列调控政策中最严厉的。这将增加投机和投资购房者的持有成本，对遏制房价过快上涨有望产生“制导”的效果。
“国务院对于住房消费税的表态说明，税收手段正在成为调控房价的一个重要经济手段。通过在房地产保有环节开征房地产税，将提高房产的持有成本和风险，抑制购房投机。”财政部财科所所长贾康对《经济参考报》记者说。
按照贾康的思路，房地产税实施的初期，对一般的消费性住房不考虑实征(管理上很容易认定的独立别墅、豪华公寓则可先行实征)，对一定面积以下的“居民套自用住房”则可以考虑实行永不实征。
“住房消费税早就应该征收了，这是一项迟来的政策。”著名经济学家、燕京华侨大学校长华生接受《经济参考报》记者采访说，中国的房地产市场之所以存在泡沫与中国房地产税收制度的扭曲有关系。
华生表示，扭曲主要表现在两个方面，一是买卖环节，现行的税收政策是鼓励投资、投机的，交易成本太低。在美国，如果个人一年内买进又卖出一套房子，将被征收35%个人所得税。
另一个是保有环节，现行的税收政策鼓励买大房子和持有多套房子，因为国内没有物业税，所以个人持有住房是不需要什么成本，持有多套住房和一套住房的成本几乎是一样的。
“其实，国内并非没有住房消费税，只不过被免征了。实际上，国内既有房产税，也有土地增值税，把这两个税种一起征收的话就相当于物业税了，不需要开辟新的税种。”华生说。
对于如何抑制房价过快上涨，华生认为，房产税和土地增值税都应该对个人征收，按照法律，房产税每年以1.2%的税率征收，而土地增值税则按40%的税率征收。同时，政府应该在买卖环节全部征收个人所得税，并执行20%的税率，对一年之内买进卖出非自住型住房则要征重税。
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