楼盘销售分化明显 全市均价上升势头得到抑制

——东莞中原：一周楼市回顾（2009.6.22-6.28）

一、 一周楼市观察

进入6月下旬，本周东莞市商品房成交面14.38万㎡，环比下降6.90%，同比上升159.13%，合共1289套，日均成交184套，与前一周相比有所收缩。

据东莞中原地产研究中心数据监测显示，上周全市普通住宅成交前十名的市场集中度高达34%，环比下降7个百分点，其中城区就占据4席，可见楼盘销售分化依然明显；此外，城区的南城、东城、万江、莞城、松山湖五区成交面积占全市总面积的40%，其中万科松山湖1号•虹溪诺雅继续以成交30套5631㎡的销量领跑全市，说明在当前市场热点少的情况下，品质好的明星楼盘深受高端人群的追捧，进而持续畅销。

本周东莞市普通住宅均价为6433元/㎡，与前一周基本持平。本周城区成交的面积比例略有回落，从前一周的48%下降到40%，但仍然保持一定的高位水平；更重要的是，本周大部分楼盘价格经过前期的及时调整之后，本周价格波动趋缓，并且成交有所收缩，例如帝景湾、虎门1号三期、翡翠山湖二期、凤凰•花园城二期等虽然价格较前一周有10%以上的增长，但成交却并无多大起色，因此对价格的提升作用自然乏力；与此相反，部分价格平平的镇区楼盘，如东田丽园五期、城东世家、三正财富新地都出现了价格微幅下调，并且成交也相对活跃，所以与价格攀升的楼盘对冲后，全市均价上升的势头得到抑制。

本周全市成交别墅67套，成交面积20721㎡，与前一周相比增长39.2%，其中世纪城•国际公馆•香谢里、蓝山锦湾二期、卓越•蔚蓝城邦，分别以24套、7套、7套的销售量排名前三甲，可见进入6月份的第四周，虽然东莞别墅市场存量继续放大到66.43万㎡，合共1796套，但成交量也随之得到大幅提升，仍然赢得高端置业人士的青睐。

本周全国楼市被炒得沸沸扬扬的新闻是国土资源部公布地价所占楼房成本比例的结果，据悉，此次调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型，目前在中国地价占房价15%-30%，平均是23.2%，远远低于发达国家的水平，所以地价并不是推动房价不断攀升的首要因素；但针对这一串单调而缺少深度的数据，不少房地产学界人士表示，此举的现实意义有限，毕竟土地出让收入历来是地方财政的重要来源，政府一直以来都遮遮掩掩，而房地产的真实成本却是房地产商十分忌讳的话题，不可能把地价、建安工程费、税费、推广费等简单累积相加就可以清清楚楚的，此外全国有大大小小几千家开发商，全国房地产市场相比欧美发达国家，市场开发集中度很低，并且地区发展极度不平衡，差异性大，因此也很难通过简单的抽样调查，就可以得出令人信服的结论。

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