地产辣评：打高房价 将房价与地价剥离如何？

现在，不仅北京、深圳、上海等一线城市楼市陷入低迷，越来越多的二线城市楼市也开始转入调整期。南京、福州、南昌、成都、重庆等地房价已连续数月环比下跌，而低迷的市场也促使厦门、长沙等二线城市，相继出台举措为楼市注入“强心剂”。这是前两天央视《经济信息联播》播出的一条消息。

这条消息说，为了刺激低迷楼市重上正轨，从这个月起，厦门市调整并降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛——凡在厦门岛外同安、翔安两区购买商品住房的，除享受原有的“购房入户”政策外，如果购买70-80平方米商品住房，还可办理不超过2人的常住户口。而长沙，则在7月下旬降低了二手房交易税费——由1.98%降到1.1%，同时将保障性住房分配货币化，凡是符合经济适用房申购条件的无房家庭，如果今年购买普通商品房，每户将获得补贴8万元。业内认为，这些政策都是在鼓励和促进房地产交易。

可与此消息相对比的是，日前，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，而且房价的理性回归没有到位。为什么官方的调查都显示房价仍处于高位，而一些地方政府为何又出台政策鼓励和促进房地产交易？

经济学领域有一个建立在马克思剩余价值学说基础上的投资收益均衡理论，这个理论说的是，各个投资领域中的等量资本由于资本的有机构成不同和周转速度不同，它们所生产的价值和剩余价值是不同的，因而一开始利润率也是不同的。但是随着时间的推移，低收益率的资金自然要向高收益率投资领域转移，之后通过部门之间的竞争，会形成最后一般性利润率，从而使利润均衡化为平均利润。这一理论在资金投入房地产项目中显然也是适用的。

由此就产生一个问题，就目前房地产价格而言，从表面上看，房地产商的利润水平一定是在大幅度增长，也就是说投资房地产业的利润水平一直是随着房价的增高而增加，从而使投资房地产业的收益率要远大于其他领域的投资收益率。但如果真是如此的话，那么，根据投资收益均衡论这一理论，无疑就会有大量的资金投入到房地产行业，甚至会诱使市场上所有资金都参与到房地产市场的经营开发中来，而如此一来，无疑也就会产生大量的待售楼盘，由此产生残酷的售房竞争，房价自然也就会随之降下来。就此而言，房价下跌并无可怕之处。那么，为什么一些地方还要出台政策促进房地产交易，以维持高位房价呢？

归根结底，房屋销售越多、销售房地产价格越高，该价格中的土地成本所占的份额就越大，土地出让价格就越高，地方政府“获利”越多。也就是说，房价问题更多是统一地价的问题，地价影响占很重要的地位，如何控制地价是一个很重要的问题。而地价的上升说明政府的财政政策有问题，现在基本上中央政府、地方政府是分税安排，地方负担很多支出的义务，收入来源相对匮乏，于是土地的拍卖就变成地方政府投机财政来源一个很重要的措施。在有限的供给面前，地方政府的动力是推动地价提高。

上述推断揭示了这样的尴尬：即政府已经被捆绑在“高房价”的战车上，欲罢不能，自然不希望房市低迷。那么，能否探索另外一种可持续发展之路，来解决这一尴尬？其实，将地价从房价中剥离出去，或许是一个可行的措施。由于取消了开发商在土地升值上的预期收益，使得开发商可以专注于企业在房屋设计、建造上的精力，可以通过降低企业经营成本、提升企业经营素质来达到房产市场的公平竞争；地产开发与房产开发相隔离，实现了地产投入与产出的价值对等；地价从房价中剥离，使得政府更易于对房产市场的结构进行调整和房屋价格进行调控。如此一来，房价上涨或者是下跌与土地收益关系不大，一些地方政府自然也就没有动力去“鼓励”房屋交易。

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