易宪容:“房地产暴利时代终结”的阻力在哪？

都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。

2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对房市的观望，房屋销售市场交易量开始萎缩。在中央采取货币、土地等各项综合性政策之后，在长达10年的房价上涨之后，"房地产暴利时代终结"的言论开始出现。

从2007年开始，中央政府认识到房价高涨的严重性，出台了房地产的信贷管理、土地、税收等政策，特别是对房地产投资与消费的严格区分，增加房地产投资成本及准入门槛，严厉打击炒作等。但就目前情况看，这对房地产市场的冲击，所影响的范围仍然有限。今年上半年国内房价涨幅度有所放缓，但仍上涨10%。房地产市场价格理性回归还是遥远的事情，结束房地产市场暴利时代还言之尚早。

现实的情况是，一方面居民需要大量的住房，另一方面，房地产市场又有大量的住房无法销售出去。按照一般的市场法则，在这种情况下，房地产开发商一定会把房价降低到绝大多数居民有支付能力的房价水平上，让绝大多数居民进入房地产市场。这样，绝大多数民众的住房需求(即房地产开发商的"刚性需求")满足了，大量的资金回笼也解决了房地产开发商经营问题。房地产市场供求矛盾也由此化解，但是这样的好事为什么没有发生？也就是说，市场供求法则为什么在这里失效？

关键的问题是，房价的高低不仅决定房地产开发商的暴利水平，也决定了地方政府的GDP增长速度和土地财政的多少。当房价水平降低时，房地产开发商的暴利空间压缩了，但地方政府的GDP增长也放慢了，地方政府的土地财政减少了。在这样的情况下，房地产开发商及地方政府岂愿意让房价调整到绝大多数居民有购买力的水平上？

很明显，现在房地产开发商就是在与住房消费者对赌，就是在与政府的房地产政策对赌。在房地产开发商看来，当房地产开发商不卖房子影响到当地政府的GDP、影响地方政府土地财政时，政府岂能不救房地产？因为，前10年的房地产暴利早就为房地产这个行业积蓄了对赌的力量。这就是为什么不少地方房地产市场僵持局面的根源所在。

但是，市场内在因素、政府房地产政策精神基本上已给国内房地产市场发展设定了方向与趋势，尽管短期内一些房地产开发商可以与住房消费者对赌、与政府房地产政策对赌，但是他们想出现政策的逆转已不可能。

可以说，只有让当前的房地产政策一个又一个落实下来，才能让房地产市场的价格全面理性，才能让房地产市场的暴利模式逐渐改变。但是，即使这样，目前国内的房地产市场离公平公正的市场还很远，政府还得通过尽快推出公平公正的物业税或不动产税、推出住房闲置税等税收政策来平衡房地产市场利益关系，来让中国每一个民众真正分享发展成果。到了那个时候，房地产市场价格才能全面理性回归，中国房地产市场暴利模式才能真正终结。

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