上海商业地产并购“外外循环”活跃 回报率逾100%

基于中国楼市“限外”不放松，外资收购物业的操作时间明显拉长，且投资项目间的“外外循环”交易正在成为趋势。昨天，记者从基强联行了解到，今年上半年上海楼市内涉及外资的整栋物业收购案例，基本都属于外资间的“接力”，且交易多在去年谈定。不过，从转让方的收益来看，楼市投资依然诱人，因为这些外资所获得的回报率平均达到107.66%。

从收购案例分析，收益率最高的是印尼三林向美国凯雷出售济南路8号酒店式公寓，原始价格6.9亿元人民币，交易价格则达19.9亿元人民币，收益率188.4%；收益率最低的也有57.9%，为摩根士丹利向高富诺集团出售华山夏都酒店式公寓，原始价格为7.6亿元人民币，交易价格为12亿元人民币。

而且出售方“持有”物业的时间大多数在2年左右，如印尼三林接手济南路8号是在2006年2月，摩根士丹利接手华山夏都则是在2006年6月。此外，基汇资本在2006年4月接手翠湖天地御苑18号，如今以9.63亿元人民币转让给韩国基金未来资产，收益率60.5%；卓越金融在2006年6月接手长寿商业广场，如今以11亿元人民币转让给黑石集团，收益率120%。

尽管根据基强联行的计算，今年上半年上海的外资整栋收购物业的交易总额接近100亿元人民币，但分析师指出，这并不代表今年外资在上海楼市交易活动频繁，“根据外资投资收购的流程来看，这些今年完成交易的项目其实大部分都是在去年就开始谈判，达成了基本的交易协议，整个交易的公布有一定的滞后性，因此只能反映外资去年在上海楼市的活跃程度。”

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