东莞楼市：5难题困扰，萎靡状态暂难改变

■下半年楼市展望和预测

前几周,本报推出东莞楼市上半年回顾系列,对东莞楼市上半年的房价、供应量、土地交易等方面进行了详实的分析。不少读者来电,希望本报对东莞楼市下半年的情况作一些展望。记者寻访专家进行采访,在本期推出有关走势预测。

谈及下半年的形势,很多开发商都表现出不乐观的情绪,不敢轻言放话。而长期从事市场研究的业内专家,则从目前东莞房价和民众收入的角度进行了宏观分析。

从观点看,东莞房地产行业正面临几方面难题,要解决这些问题并非一日之功。在开发商苦练内功的同时,分析国家宏观经济走势、开拓融资思路、调整战略战术,成为房企的救命稻草。

难题1

民间财富缩水

房地产市场是资金推动型市场。当资金大幅集中流向房地产市场时,房价上涨动力强劲,而当场外资金观望或者需求下降时,房价回调压力加大。

进入2008年,民间现金财富的大幅缩减成为房价下跌的主动力。中原地产研究部经理车德瑞在接受记者采访时说,民间现金财富缩减主要来自四个方面:首先是通胀压力大,物价居高不下。这一方面加强了通胀预期,抑制了消费和投资,另一方面使得老百姓手头上的现金实际购买力降低；其次是股市大幅下挫,众多股民深套其中,资金大幅缩水；再者是企业利润率下降。随着人民币升值加快,原材料、能源价格上涨,两税合一,降低出口退税,新劳动合同法实施,基本工资提高等因素的影响,企业经营成本大幅提高,利润率大幅降低,东莞的产业转型更使得“三高一低”(高耗能、高污染、高劳动力密集、低技术)的企业面临关闭外迁；第四是高房价圈走民间财富积累。民间财富是几代人积累起来的,但由于住房的刚性需求和保值升值属性,使得民间财富在房价快速上涨的时候大量流入楼市,而且还使得购房者背上了沉重的债务。因此,受高房价影响,老百姓的现金财富随着房价持续走高而缩减。

难题2

货币从紧,资金推动乏力　　

流入房地产市场的资金,一方面是民间积累的财富,另一方面是国内和国际金融投资机构的信贷、投资。

2008年货币从紧政策的目的,就是控制货币信贷过快增长。鉴于通胀率居高不下,实体经济活动的强劲增长势头,以及商业银行放贷意愿和能力没有减弱,从目前的形势看,今年下半年政府将会保持从紧的货币政策以稳定通胀预期。预计央行将进一步出台调控措施,包括继续频繁上调存款准备金率、上调基准利率、继续控制商业银行贷款额度以及允许人民币加速升值。

如果事实真如上所述,下半年还会出台一些宏观政策的话,这无疑将大大收紧开发商的资金链。虽然专家们一直认为,东莞房企的自有资金比较充沛,发生资金链断裂的可能性比较小,但长时间的金融高压会让开发商对市场失去信心。据媒体报道,从信贷规模的控制来看,2008年下半年的信贷规模仅为全年总额度的35%,可见下半年开发商资金链进一步收紧的可能性较大。

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