"治市"非"救市" 楼市调整有助释放真实需求

杨奕 中国指数研究院华南分院分析师

面对深圳市房地产研究中心在2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告中提出的减免交易环节税收、适度放松货币政策等救市建议，市场议论纷纷。本周，我们请来一位深圳的资深业内人士与大家交流。

单纯“救市”不可取

主持人：对于近日从深圳市场传出的“救市”论，您是否支持？

杨奕：我们认为单纯地提出救市是不可取的。政府要做的是改善房地产供应单一化严重的问题，需要建设供应多元化体系。在这一方面，深圳近期推出的6000多套保障性住房，可以暂时缓解目前楼市的供需压力，是可取的。但从长期来讲，如果没有持续稳定的保障性住房供应的保证，房价升高的压力仍旧存在。

震荡调整将继续

主持人：坦率说，就我采访到的深圳楼市的业内人士，他们对于深圳楼市现状的担忧溢于言表，认为后市的发展压力和不确定性很大，因此，其中一些人是支持救市的。在您看来，深圳楼市的状态究竟是怎么样的？

杨奕：根据我们中国指数研究院监测的数据，从今年上半年深圳住宅市场的成交情况中，我们可以发现有以下几个特点：一是新建商品住宅成交量锐减，1-6月份深圳住宅成交总量为16837套、152.91万平方米，均仅为去年同期的一半左右；二是住宅成交价格回调至接近去年同期水平，1-6月份深圳住宅成交均价约12800元/平方米，仅比去年同期上涨4.12%；三是新建商品住宅的批售量有所减少，1-6月份共批售18752套、194.09万平方米，比去年同期分别减少21.44%和19.93%。上半年深圳住宅市场的平均销售和供应之比为0.59，而去年同期平均销供比为3.18，这说明今年上半年深圳住宅市场基本扭转了供不应求的局面，正向买方市场转变。

而综合考虑保持高位的CPI水平及紧缩性货币政策等因素的影响，预期今年下半年的深圳楼市仍表现为震荡调整。但相信如果交易价格逐渐回调到位，真正的住房销售需求会得到释放，成交量方面存在抬升的可能性。

金融政策不能轻易松动

主持人：不可否认，楼市在调整过程中也面临不少现实问题。结合减免交易环节税收、适度放松货币政策等建议，您对下一步的楼市调控有何看法？

杨奕：政策方面，近几个月来，国土资源部及国税总局相继公布了政策法规来规范土地市场及二手房市场，在严格查处的城市当中，深圳首当其冲。其中，对于二次购房中采用低报成交价格，以及开发商自留土地、延缓开发进程等行为都可能严惩，因此，面对强大资金周转压力的房地产开发企业，采取降价措施达到回笼资金目的等手段可能更多为市场所用，所以，深圳楼市的价格仍有下调可能。

同时，我们认为第二套房贷政策和未满5年转让征收营业税这样的涉及核心问题的政策不能轻易动，一定要让真实的住房需求显示出来，不要让房地产投资乃至投机的功能过分放大。虽然营业税部分在卖方市场的状况下，可能被转嫁到购房者身上，但是，由于刚性需求的存在，真正的住房消费者可负担总价是不大会变的。这样看来，成交的主力可能会向更小的户型转移。

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