易宪容:房价理性回归刚开始 政府房产政策滞后

今年房地产市场调整刚开始，就有人提出“百日巨变”；最近，又有人自比“猪坚强”；之后，又有人出来说，“百日巨变”已经见底了，即“楼市见底论”，房地产市场“金九银十”又要来了，等等。

房地产市场讨论的娱乐化早已是妇孺皆知，大多数房地产论坛也都歌舞升平，以此来显示市场的繁荣、开发商的阔绰。可以说，种种娱乐化现象背后都是利益使然，其目的无外乎两个方面：一是想告诉政府，房地产市场是如何重要，目前是如何的困难，如果不出台相应的政策，就会面临巨大的危险，危害到国家经济与金融安全；二就是想告诉民众，不要错过进入房地产市场的“好机会”。

实际上，房地产市场真的会如此瞬息万变吗？这显然既与房地产市场本身的特性不符，也与他国之经验及当前国内房地产政策不符。

一般来说，房地产业是一个生产周期较长的产业。从土地获得到产品最后销售，一般都得经历几年的时间。房地产业从一个繁荣周期到另一个繁荣周期要经历近10年的时间。比如，美国最近一次房地产市场繁荣就经历了近8年的时间，其调整从2006年以来也已历时两年多，而且调整究竟何时结束，目前仍是未知数。

从1998年住房制度改革开始，中国房地产市场经历了近10年的繁荣。可以说，这次繁荣如果不是制度改革溢出的因素，要持续这样长的时间，基本上是不可能的。既然繁荣可以持续10年，那么其调整要在短期内就完成，也不可能。更何况，中国房地产市场基本上还是政策市，政府正在通过政策来矫正当前房地产市场的不合理性，比如，产品的中低档及小面积化、房地产市场的民生化等。这种政策调整一定会使房地产市场调整的周期延长。

既然房地产市场是一个发展周期较长的市场，那么任何人为的方式来中断这种周期波动或阻止其调整，对房地产市场来说，都应该是一场巨大的灾难，由此带来的负面影响也不可低估。

中国房地产市场为什么会出现这种周期性的大调整？这不仅是由于房地产市场的本身特性使然，而且在于政府房地产政策宗旨的重新定位。首先，由于以往国内土地政策、房地产市场政策及房地产信贷管理政策的缺陷，使得国内房地产市场上涨过快，价格过高，从而使得国内80%以上的居民没有支付能力进入房地产市场。比如，深圳市2004年房价与居民收入比仅为6.52倍，而2006年、2007年一下子飙升到15.76倍、20倍以上。上海、北京市中心区的房价与收入比甚至达到了30倍和50倍以上。还有，全国房价普遍快速飙升。比如，2004年北京的平均房价才只有5050元/平方米，而2007年全市平均房价竟上升到14000元/平方米。也就是说，当全国房地产市场泡沫巨大时，出现大调整是必然。其次是有权者通过房地产市场在短期内把整个社会的财富聚集到少数人手中，制造社会分配不公，导致社会矛盾与冲突。因此，国内房地产市场大调整可以说也是构建和谐社会的必然。

既然房地产市场是一个周期性较长的产业，它的调整周期性也不可能在短期内完成。从政策角度来看，房地产市场政策效应也需要一个较长的时期才能体现。比如，美国房地产市场持续8年繁荣后，从2004年6月开始到2006年8月，美联储通过17次加息来调整房地产市场的泡沫，但是直到2007年3月，美国房地产市场泡沫才开始破灭，最近才出现美国银行业的危机。

中国房地产政策对市场的影响同样有一个相当长的滞后期。比如，2006年“国六条”以技术性硬约束要求生产70%以上90平方米以下的住房的政策规定，直到最近才显现一点效果。那么政府2007年下半年公布的24号文件、359号文件、452号文件、64号文件及39号令等，其调整的效果同样需要较长的时间才能够显现。

这些政策也并非仅是技术性的，而且是原则性的，是要通过这些政策重新确立中国房地产市场发展之宗旨，调整房地产市场发展模式与经营模式，调整房地产市场需求主体，整顿房地产发展秩序，规范房地产市场的行为等。这些原则性的东西能够在短期内完成吗？显然是不可能的。比如，重新界定房地产市场为民生的市场、对房地产市场的投资与消费进行严格的区分并采取不同的政策。这不仅不可能在短期内完成，而且一旦深入落实，市场就一定会发生翻天覆地的变化。

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