通胀背景下房地产业:增持回购频现 估值艰难寻底

近期，内地和香港多家地产上市公司频频出现增持或回购公司股票的情形；继杨惠妍增持5000万股碧桂园股份后，SOHO中国也分四次回购了公司股票。

业内专家认为，部分房地产上市公司的实际控制人或高管正在通过增持或回购的方式稳定市场信心；虽然优质地产公司的业绩成长尚有保障，前期股价大幅下跌也释放了去年11月时的高估值压力，但是，未来房地产市场在价量方面依然充满变数，行业整体盈利能力也存在不确定性，因此行业估值仍将“艰难寻底”。

向市场注入信心

“由于认为自己的股票被低估，房地产上市公司通过不断增持股票，给市场以信心，以期达到稳定公司股价的目的。”长城证券房地产行业研究员刘昆告诉记者。

4月20日，杨惠妍增持5000万股碧桂园股份，作价3亿港元，使得其持股量由58.19%增至58.5%。碧桂园曾于1月24日通过公司的间接全资附属公司贵能企业，在市场上回购了210.7万股碧桂园股份(占公司已发行股本总额约0.013%)。

5月26日，富力地产董事长李思廉个人出资1700多万港元增持了100万股富力地产股票；联席董事长张力在6月13日以16.57港元的价格增持了100万股富力股票。

SOHO中国6月16日、17日、18日、20日发布公告，称公司已回购部分企业在港股份，四日分别回购371.9万股、122.45万股、104.4万股和145.3万股，四次回购共涉及资金3202万港元。对于回购，SOHO中国董事局主席潘石屹接受媒体采访时称，公司回购的目的是进行价值投资，公司的股票在市场上远远被低估。

除此之外，世茂房地产大股东许荣茂今年以来增持公司股票近1450万股，涉及资金2亿港元，其持股量增至59.07%。1-2月份，上海复地主席郭广昌共增持公司股票3540.4万股，持股量增至6.01%。瑞安房地产主席罗康瑞从5月下旬开始，连续7次增持公司股票，持股量增至54.33%。

A股地产公司中，万科(000002)用股权激励基金10亿多元购买公司股票。荣盛发展(002146)截至6月23日收盘，公司第三大股东、实际控制人耿建明通过深交所交易系统增持公司股份7.6万股，平均价格6.97元/股。

房地产咨询机构的吴迪莱经理告诉记者，公司回购股份是动用公司的钱，然后在二级市场买入股份再注销，减少股份流通量，对每股资产回报更有利；而大股东增持是将市场上的股票收集到公司决策者的手中，操作成本相对低一些。不管回购还是增持，都是上市公司在股价低迷时向投资者表明，公司存在长期持有的价值。

长江证券分析师刘焱则指出，房地产上市公司增持或者回购，不排除这些公司为将来市场好转时进行再融资的考虑。例如，在5月13日的股东大会上，SOHO中国获得回购股份一般性授权的同时，管理层亦同时获得另一项授权：在适当的时候，发行不超过现有H股股本20%的新股份。

行业估值难言见底

随着市场调整，房地产业的估值也大幅回落。统计显示，今年以来，港股地产公司股价平均跌去29.08%；而A股地产公司的平均股价跌幅深达40%以上。

业内人士指出，从市场估值角度来看，内地、香港房地产上市公司与美国同行业的市盈率水平已接近；但从市净率角度来看，内地和香港略高于美国地产公司。但现在依然难言见底。

截至6月底，碧桂园、富力地产、首创置业、远洋地产、SOHO中国等在港上市的中资地产公司按照去年业绩计算的平均市盈率为11.86倍，平均市净率为2.08倍。根据2007年年报，A股地产公司平均市盈率在15倍左右(整体法)，平均市净率为2.84倍。

截至6月20日，美国四大房地产公司帕尔迪(Pulte Homes)、霍顿(D.R.Horton Inc.)、桑达克斯(Centex)和莱纳(Lennar)的市盈率均值为15.97倍，市净率均值为0.83倍。

“从国际估值角度看，目前地产股的估值已经基本与国际接轨，每股净资产(NAV)已处于折价阶段，这表明地产股的估值已进入基本合理区间。”长城证券研究员万知向记者表示。

数位接受记者采访的研究员都认为，虽然目前估值较为合理，由于作为房地产行业发展最为关键的房价和地价两大指标并不乐观，整个房地产市场风险仍然存在。

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