6月成交再入低谷

——成交量仅高于2月份,同比跌64%,环比跌37%

2008年6月份，在股市暴跌与楼市暴雨的双重打击下，东莞楼市的成交量再创新低，成为近一年来仅高于春节期间（2月份）的第二个成交低谷。这一数据也表明，东莞楼市在下半年内回暖的希望遭受重挫。

据东莞市房地产公众信息网的数据统计（截至6月30日晚8时），2008年6月份东莞市共成交住宅2255套，建筑面积253255平方米；非住宅309套，建筑面积29663.4平方米。其中住宅成交建筑面积同比去年6月下滑了64.28%，环比5月份也下跌了37.45%.

6月份日成交75套

2008年6月份，很多发展商本来指望借着5月份黄金周成交回暖的余势进一步扩大战果———5月份东莞仅27天成交3711套住宅，日均成交达137套———但令人意想不到的是，进入6月初，首先是股市暴跌至2700多点，其次是国家继续进一步紧缩金融政策，分两步提高存款准备金率，至此存款准备金率已经达到历史新高的17.5%，从宏观大势上，消费者对于房地产后市持普遍观望情绪。

而另一个客观原因是，6月份天降大雨，许多楼盘的开盘及营销活动都被迫推迟，一些消费者见大雨也没有心情上门看楼，因此人流少，包括已经成交的楼盘签约少都成为6月楼市成交再创新低的重要原因。

具体到成交数据上，6月份共成交住宅2255套，仅仅高于今年2月份，低于1、3、4、5月份，日均成交仅75套，从目前批准预售的情况看，莞目前有房出售的楼盘近100个，如此来看有些楼盘可能一天成交也不足一套，实则用“凄冷”可以形容。

在成交面积上，6月份成交面积为253255平方米，同比去年6月份的709059平方米下滑了近45.59万平方米，下滑幅度达64.28%；环比今年5月份的404928.6平方米也减少了近15.17万平方米，下滑幅度达37.45%.

主城区成交量占48%

6月份，有10个镇的成交数据超过100套，分别是东城区、南城区、长安镇、虎门镇、常平镇、万江区、厚街镇、寮步镇、塘厦镇和莞城区。其中东城区成交量最高，30天共成交了468套，主要成交来自于新世纪星城和东海阳光等个别楼盘。南城区以426套位居其后。剩下的各个镇区成交量都不足160套。因此可以说主城区尤其是东城区和南城区的房地产发展优势地理位置依然得以稳固。另外，加上万江区120套和莞城区100套，主城四区的成交量1114套再次占据全部成交量2325套（包括刚签约而未来得及备案的数据）的48%.其它镇区仅西南三镇（长安、虎门、厚街）以及东部（常平、塘厦）成交尚可，西北及北部片区成交依然惨淡，东莞房地产发展的区域不平衡差距进一步拉大。

记者观察

速度为王，用时间换空间

经过连续8个月的调整，一个事实日渐清晰：房企“土地为王”的模式———不断囤地以获取高额抵押贷款用于开发建设，通过房屋销售套现还贷，从而获取规模扩张———已逐渐行不通，取而代之的将是最为稳健的增长模式———“现金为王”，在调整市里，谁手里握有更多的现金，谁便有了更多的筹码去“吞并”，去“壮大”。

但是，如果再考虑到国内房企长期以来的发展模式，就能意识到，要求他们拥有充足的现金流其实是一件非常困难的事情。在过去的几年里，甚至是之前的两次大泡沫都已证实，国内房地产以及房地产企业的快速发展，基本上都是建立在宽松的金融系统支撑之上。而去年“9·27新政”及随后一系列的收紧流动性措施，正式宣告了房地产依靠金融系统获得暴利时代的完结，至少时至今日，已很难看到金融系统对房地产的宽容。能够有助于解决房企资金紧张的所有外部融资管道，银行贷款、私募投资、IPO、股权再融资、可转换债券……基本上都已被切断，即便有，也只会集中眷顾于那些治理结构相对完善的品牌房企，而无法成为解决全行业资金饥渴的救命稻草。

如果在大多数房企资金链都紧绷的情况下，你手里拥有大量现金，那自然可以称王。但如果你和大多数房企一样，都发生了明显的资金缺口，这时候你就得做羚羊，跑得越快，越有机会活下来。这预示着，在国内外融资管道不见明显放松的趋势下，房企“与其它求，不如自救”，要达“现金为王”，只有一条路可走，那就是“速度为王”———谁的开发速度快，资金周转率高，谁生存的几率越大。房企，无论大小，能否成功过冬，只能靠自身努力进行快速开发，主动降低回报预期，快速回笼现金流，获得时间赢取主动。

在万科去年底陷入全国大范围降价的舆论旋涡时，万科管理层不止一次地向外界传达这样一个信号：快速开发，快速销售，是公司的一贯策略。在过去两年，万科的资产周转率大约都在0.5左右，高于行业0.32的平均水平。从拿地到销售，万科的一般开发周期是9-12个月，这和一般房企普遍12-24个月的开发周期相比，快了近一倍。正是如此，万科在今年一季度末，手中已握有150多亿元现金，虽未必够用，但至少可令其资金压力大为缓解。

而另一值得提点的是碧桂园。几个月前，国内一房企巨头曾在内部发文将碧桂园视为“值得尊敬的竞争对手”，其中很大一部分原因就在于：碧桂园的快速开发和出色的资产周转率。据媒体报道，碧桂园的净资产周转率高达2.52，多数项目在拿到土地证后几天内即能开工，从拿地到销售只需要7个月时间。换句话说，杨国强跑得比王石还要快！

考察他们的经营思路，其实都很简单，就是：从不过分追求单个项目的利润最大化，而是致力于资金使用效率的不断提高，可以损失一部分利润，但却能以比同行更快的速度获得资金回笼，从而令企业更加快速地进行扩张，最终以时间换空间，占领市场高地。在如今这个市场中，龙头企业的做法非常值得同行，尤其是中小房企借鉴。调整市里，企业不应妄图一味与市场对抗，而应顺势而为，主动调低利润回报，以较低的价格迅速卖掉房子，换回现金，为下一轮发力积累资本。

链接

6月成交TOP10

（依预售证批准的楼栋情况看）

新世纪星城二期29号楼，55套；

东海阳光4号楼，49套；

晶城1号楼，48套；

虎门地标大厦2号楼；

石龙聚豪名轩地下室（车库）；

新世纪星城二期20号楼；

盛和广场1栋；

陶然豪园2号楼；

侨苑山庄；

风临美丽湾一期16号楼。

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