投资写字楼:地段 门面 物业维护一个都不能少

中原地产写字楼项目部副策划总监李磊华认为，无论是购买甲级写字楼、资金投入比较大的投资客，还是购买乙级写字楼、资金投入相对较少的投资客，在投资写字楼时，最重要的就是看写字楼的门面功夫做得够不够，门面好的写字楼，一般都值得投资。

无论大客、小客都看门面

李磊华说，从目前写字楼市场来看，投资买家一般分两类，一类是投入资金在100万元左右的中小投资客；另一类是投入资金在千万元以上的大投资客。中小客投资的主要对象是价格相对便宜的乙级写字楼，大客投资的当然是价格在每平方米两三万元之间的甲级写字楼。

投资写字楼，甲乙级都有共同点，就是地段要好，如果地段不太好，产品是非常适合市场需求、并且其具有不可替代性的也不错；其次，就是写字楼的素质在同类型产品中，一定要比较出众，例如，乙级的写字楼，有甲级写字楼的配置。其它还有例如看该物业的升值潜力等。李磊华认为，在众多因素里，最重要的还是写字楼的门面。“一个写字楼的门面就代表进驻的公司的形象，”李磊华说：“门面好的写字楼更容易出租，并且租金也更高。”对于门面，李磊华认为，其中包括了写字楼的外立面、大堂、洗手间等硬件因素，这些硬件一定要有气势、上档次。其次，还包括物业管理公司等软件因素，物业管理公司除了本身可代表形象的档次，同时也是物业维护得好不好、能否提升门面形象的重要因素。

不同点：间隔、管理费

李磊华认为，大客和中小客之间，投资写字楼的不同点，主要在于写字楼的间隔和管理费。乙级写字楼面对的租客是一些中小型的公司，他们最主流的需求是100－150平方米之间的单位，如果中小投资客就要购买这样间隔的乙级写字楼。甲级写字楼面对的主要是一些大中型公司，他们需求写字楼面积主要在300－500平方米之间，所以大型投资客就要购买该类型面积的甲级写字楼。

此外，中小型公司的资金实力不会很强，承担的运营费用不高，加上中小投资者也不能承受写字楼空置期太高的费用，所以投资客最好购买物管费在4－8元/平方米/月的乙级写字楼；中大型公司和大投资客的资金实力都比较强，他们更加看中的是物业管理的素质，因此，投资客可以购买管理费在25－30元/平方米/月之间的甲级写字楼。

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