90/70政策处境尴尬 一房两证捆绑户型惹争议

90/70政策颁布实施已经两周年,东莞目前在售的楼盘大多为政策实施以后开发。近来,不少楼盘出现了将小区内中小户型的房子打通合并成为一套大房出售的情况,从而出现“一房两证”的现象。这究竟是开发商为了规避政策影响的行为还是市场需求的驱动?

捆绑房为迎合市场

随着国家调控户型的“90/70”政策的落实,东莞楼市从去年开始,纯投资性的小户型项目明显增多。有地产企业研究报告显示,去年是“90/70”政策的执行年,政府严密关注房地产市场动态,90平方米以下户型的比重有所增加。在股市的分流冲击下,今年的小户型在供应继续增加、销售放缓的压力中,应对“90/70”政策的户型变革———两房变一房的二合一产品开始普遍在东莞出现。

据了解,这种将两套小户型“捆绑”打通的二合一产品目前的争议性颇大,市场分析人士认为东莞出现这种产品的直接原因在于东莞人偏爱大户型产品,而另一个原因在于目前小户产品在股市冲击下难以消化,而东莞目前的小户投资已经趋于饱和,在小户市场不被看好的情况下,一些大社区中受“90/70”政策制约出现的小户型产品,开发商为迎合市场,极有可能采取“二合一”的方式将两套小户型打通后拿出来销售。

小户型公寓项目因开发周期短、收益大而成为开发商和投资客的追逐热点。据统计,去年东莞小户型套数比前年增长了64%,小户型公寓开发放量进入了高密度阶段。

随着“9·27房贷新政”的实施,小户型的销售压力空前增大,许多小户型公寓不得不采取各种方式促销,开发商为了规避“套型建筑面积90平方米以下面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”政策的“捆绑房”,纷纷被小户型项目的开发商打上了主意,如今更走到了东莞楼市的前台,据某地产研究人员介绍,东莞80%以上去年入市的楼盘都存在双拼房,有些镇区如虎门等地,整个楼盘几乎全部“双拼”。

记者采访也发现,开发商和代理商已经在公开的谈论“双拼房”,并且认为东莞的“90/70”政策执行已经陷入一个尴尬的境地,即在楼盘开发时严格执行该标准,但实际销售过程中也已经漏洞多多。

捆绑户型硬伤较多

很多楼盘在设计上,采用相邻两套或上下两套打通的“双拼户型”,在设计上先天不足,由于是两套房,因此有两个入户门,两个同样大的客厅等等,买了中大面积但没有宽敞的感觉,记者实际采访也发现,有些设计相当蹩脚,让人一进去就不舒服,要是想调整好户型,后期在装修上还要做大文章。

“双拼房”要办两个房产证,这个是双拼房最大的硬伤。两个房产证,意味着要交两套房子的契税,办理两套房子的手续,无形中增加了人力物力成本,这也是为什么开发商在“双拼房”上大搞优惠的原因,利用购买者贪便宜的心态来转移注意点。

如今,第二套房界定新标准出台,要严格按照家庭计算,那么即使首次置业买此类“双拼户型”,也有一套房要算二次置业,至少需要首付三成,而且房贷利率要从首次置业的可以下浮15%,变成上浮10%,等于要多出25%的利率。

显而易见,第二套房界定新标准确实会给“双拼户型”的销售增加难度,但开发商仍然会祭起“优惠大法”,有开发商就告诉记者,一般都会通过价格优惠来引导,比如单独买一套只有九八折,而买这种两套打通的户型则可八折优惠等。

未有新政能堵漏洞

目前开发商将两套小户型产品打通“捆绑”销售的做法是否违背了“国六条”“90/70”政策规定,是否有钻政策漏洞的嫌疑?相关部门负责人指出,目前东莞并没有出台相关配套政策的实施细则,依据的只是国家部门的规定,而国家也没有相关法规来处罚或者约束这一行为,地方部门只能按照政策来进行规划和审批,至于实际中的监管也主要是报批和竣工验收两块,而这类产品,无论是报批还是竣工验收,都是按照两套房来进行的。

虽然二合一产品现身在市场上掀起了一片争议,但业内一致的看法是,这种二合一产品本身存在资源浪费、成本偏高和不太实用的问题,设计上也有很多困难,消费者在买房时的成本也会随之增加,在有大户型选择的情况下,许多人是不会购买二合一产品的,因此不太可能在市场上被广泛采用,也不可能会成为未来市场的主流产品。可以想象,这类住房将在未来有增多的趋势,是否能被市场接受,目前只能看开发商的水平了。

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