首付款将降到10% 房贷厉政有望第四季度放松

房贷政策是房地产宏观调控的撒手锏。众所周知，正是去年的“9.27”房贷新政，使部分城市的房地产市场成交量开始下滑，从而拉开了本轮楼市调整的序幕。紧缩个贷，直接抑制购房，无异于让市场需求釜底抽薪。

近日，北京住房公积金管理中心拟定的贷款新政引人关注：第一项优惠政策便是降低首付款比例，即90平方米以下的经济适用住房、限价房，购房人申请公积金贷款，首付款将降到购房款的10%。除降低首付外，还将对政策性住房的公积金贷款购房人免除最高1500元的评估费；另外，为了让开发商能及时得到回款，保证经济适用住房、限价房能保质保量按期建设，公积金中心还规定，政策性住房公积金贷款不受“封顶放款”限制。

这一政策到底意味着什么？笔者认为主要有两点：一是反映出公积金贷款对于中低收入家庭购房进行重点支持，这与国家加强住房保障的思路相符合。二是透露出公积金贷款有意降低“门槛”的企图，上述三项优惠，尤其是首付只需10%必将极大的促进购房热情，也隐约透露出相关部门放松房贷的苗头；原因在于，经济适用房属于住房保障产品，而限价房只是一个市场机制和行政机制的“混血儿”，而且其购买群体已不仅限于中低收入家庭，按北京的标准，已扩大到中等收入和中等偏上收入群体。

如果公积金管理中心敢于这么作，凭什么商业银行的个人房贷就不能这么做？难道“只准州官放火，不准百姓点灯”。商业银行完全可以针对购买经济适用房和限价房的客户同样执行这一样特惠政策。如果真的出现这种情况，也就意味着紧缩性房贷政策大大放松。实际上，作为一块难得的优质资产，商业银行做梦都想放松个人房贷的门槛，由于楼市低迷，今年以来很多城市的个人房贷增量同比去年出现明显下降，这必将影响银行的业绩。

比如，央视国际6月9日报道：调查发现，深圳的建设银行、工商银行、农业银行、中国银行分行都放松了对央行关于第二套房贷款规定的执行，变相为购房者提供优惠。如果是联名购房，找个没有买过房的朋友或者亲戚就可以认作首次置业，这样的话就可以享受85折的优惠利率，只交三成左右的首期。

如果北京公积金管理中心的这种做法被其它城市效仿，而且相关监管部门亦认可这一做法，那么笔者认为，部分商业银行有理由、也会很快地在个人房贷政策上有所松动。或许，这就意味着紧缩性的房贷政策极有可出现明显放松，只不过首先从鼓励中低收入群体和普通居民购买政策性用房和自住用房上面，先打开“一扇小窗”。

从去年第四季度开始，多数一二线城市房地产市场的低迷已持续半年左右，如果第三季度以至第四季度，大部分市场依然成交量低迷，则房价有明显回落的可能性。如果真是这样，全国楼市必将出现整体性的大起大落——这是政府及行业所不愿意看到的，也对持有大量房贷资产的金融机构非常不利。因此，笔者认为，接下来几个月，迟则到第四季度，房地产宏观调控将出现一定程度的放松，以稳定市场大局。

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