面粉贵过面包 房源大量积压 莞楼市未来在哪?

最近，有关购房者在发现自己去年购买的房产成为负资产之后断供的消息不断，而地产商因买了高价地块而放弃土地保证金"退地"的事情也不断发生。房价下跌，先前购买的土地地价高过眼前楼价，"面粉贵过面包"，楼市又增加了不少新的变数。

"东莞虽然目前还没有退地的事情出现，但买了高价地块开始转让股权、转嫁包袱的事件却已经发生，楼市走向问题难民令人担忧。"一位置业经理人这样说。

楼市"面粉贵过面包"

最近，上海多家媒体披露了上海普陀长风生态商务区4号东南地块被开发商"退地"的消息。市场人士分析指出，以超出底价几倍的高价拿地，在楼市风向变化时就可能面临无力开发的问题。去年9月，该地块经过两个多小时440轮叫价的艰苦"鏖战"，以11.04亿元一锤定音，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米。

而这种现象并非个别。据报道，2007年9月11日，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的"地王"，楼面地价高达9953元/平方米。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。

5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的"地王"东莞市南城水濂村地块(折合楼面地价为3772.3元/平方米)。由于今年以来房价大幅回调，按当时拿地价格，开发商几乎没有利润可言。"以目前的房价看，这个项目的房子成本都在7000元/平方米左右，开发的风险当然就比较大了。"有关地产人士分析认为，虽然在万科把该项目的股权转让了一半给宏远后，项目本身今年不可能推出市场，并不是以今年的房价来判断，但最近几年后市的走向将直接关系到类似项目的经营。

近年来，地价持续攀升是推动房价上涨的最重要力量。其一，成本转嫁和传导。"地王"一个接一个出现，拿地一度到了近乎疯狂的地步。其二，心理预期。对未来某种商品价格走势的预期，会直接影响到消费者的选择，而"地王"增强了人们对未来房价将继续上涨的预期。甚至出现"地王"楼面价远远高出周围房价的情况，形成了所谓"面粉贵过面包"的现象，使人们确信未来房价还可能继续大幅度上涨，进行在"买涨不买跌"的心理推动下，蜂拥入市，进一步推高房价。其三，土地囤积，强化稀缺性。许多开发商拿到土地后，并不立即开发，而是囤积起来坐等土地升值，提高自己的利润空间。

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