易宪容：CPI增幅放缓是房地产利好吗？

有专家预测，5月份的CPI增长可以放缓，即将公布的5月份CPI涨幅将从4月份的8.5%，同比涨幅降至7.7%～8.1%之间，出现明显回落的趋势。有房地产开发商就此认为，CPI增长放缓是对房地产市场的利好。对于这个结论是如何得出的，其逻辑关系如何，我没有去读，但是，看到这样的结论，实在是太好笑了。

因为，无论是从经济学一般理论来看，还是从中国经济与房地产的现实来看，从哪个角度都无法得出CPI增长放缓将对房地产利好的结论。

一般来说，CPI是什么？它是消费品价格指数，是对一个消费品篮子价格的衡量，反映消费者支付商品与劳务的价格变化的情况。在这个消费品篮子中既包括了食品、衣服等消费品，也包括了与居住类相关的消费品与服务（居住类包括了与居民居住相关的所有的费用，如房租、住房按揭贷款利率、水电费、物业费等）。而居住类消费，中国CPI中所占比重为13%左右，美国CPI中占比重为42%以上。也就是说，尽管中国CPI中居住类所占的比重与实际生活差别较大，但同样是与CPI正相关的。即居住类的价格水平越高，反映在CPI中也就越高。一般来说，居住类的价格水平是与房价水平相关的。即房价水平越高，居住类价格水平也就越高，反映到CPI中的价格也就越高。反之亦然。

也就是说，房价作为CPI的先行指数，房价水平越高，经过房租传导，那么CPI上涨的幅度就越快。如果CPI上涨幅度放缓，也就意味着房价早就回落，最后反映到CPI上来。如果CPI增长放缓，也就意味着国内房价在半年前就开始下降了！

可能这些人会说，CPI增长放缓，会让银行利率水平下降，会让个人住房按揭贷款利率下调，会让央行从紧货币政策放松，这些都是房地产市场有利的因素。在这里，不知这种CPI增长放缓是什么原因造成的。比如说，如果今年5月份以后的CPI增长真的放缓，那么是不是物价水平开始在下降呢？实际情况则不是这样。一是这种情况出现可能性不大，二是即使真的出现这样的情况，也只是由于2007年6月之后CPI指数过高而导致的结果。

因此，在这样的情况下，即使出现CPI增长放缓也并不意味着中国的利率水平会下降。因为，就目前的情况来看，如果不是上半年的雪灾及最近的汶川特大地震，按照目前银行利益水平与CPI水平来看，负利率为4个多百分点。如果不是今年特殊灾害，商业银行利率上调3～4个百分点早就是不争的共识。既然现有的利率水平与CPI关联度不大，那么即使现在CPI增长放缓也并不意味着银行利率下降及个人按揭贷款利率下调。根据现行的CPI与商业银行利率水平背离性，只要特殊时期一过，中国商业银行利率仍然处于上升通道。而商业银行的利率上升，对房地产供求两方都会起到遏制作用，CPI增长放缓并不会有利于房价上升。

还有，CPI的增长放缓是不是意味着央行从紧的货币政策调整。对于这一点，无论是从现实的经济生活还是从央行最近的报告来看，都明确表示，尽管今年一些重大灾害增加经济生活的不确定性，但是中国整个经济增长格局并没有改变，因此在国内商业银行信贷增长过快、固定投资过热、CPI过高及国际市场大宗商品价格快速上涨的情况下，央行从紧的货币政策在短期内并不是会改变。有人指望CPI增长放缓央行会改变目前从紧的货币政策是不可能的。

总之，近几年来，无论出现什么经济现象，房地产人士总是会根据自己的需要作出有利其利益的解释，但实际上这些解释与理论与现实都是相悖的。大家多想想就明白了。

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