东莞房价下探临界点 负资产一族隐显

东莞的房价，从去年癫狂上涨，到如今风声鹤唳中一路下行。

合富辉煌东莞市场研究部分析认为,08年年初以来，随着城区住宅均价一路下跌，负资产现象开始隐约显露。所谓负资产是指当前房屋总价下跌到比未偿还贷款还低时的情况。负资产通常意味着，一方面按揭购房者已经支付的全部首期款化为乌有，另一方面，借款人在负资产期间，如果因为失业或者收入大幅降低等原因而无法继续供款，无法还清购买物业所借贷的款项，不但会一无所有，而且还欠银行一笔债务，比一无所有更惨。

香港的“负资产阶级”

合富辉煌东莞市场研究部分析认为,“负资产”一词，在东莞实属陌生，年轻的东莞房地产市场，从未经历过房价大规模急涨急跌的阶段，而香港当年的负资产经验，可以作为分析现时东莞楼市的宝贵参考。

1997年泰铢大幅贬值，拉开东南亚金融风暴的序幕，受到全球金融不稳定及其后几年9.11、非典等负面经济因素影响，香港股市从1997年最高的18000点，跌到2003年的6000多点，而楼市下跌得更惨，最高的时候跌去70%。香港金融风暴以后，楼价狂泻，一夜之间负资产一族成为社会的主流。根据香港金融管理局的统计，到2003年，香港共产生负资产家庭10.6万宗。当时很多负资产人群一下子冒出来，很多变成负资产的的人就组成了负资产大联盟。这些人连续五六年都组织游行，最大规模的2004年，有五十多万人参加了游行。

一夜 “蒸发”数十万

负资产露苗头

在金融风暴之前，香港的楼市飙升至一个近乎不合理的水平，为楼价的调整埋下伏笔，这和07年东莞楼市十分相似。

合富辉煌东莞市场研究部分析,从2006年开始，东莞的房价开始持续升温，2007年上半年东莞楼市价格运行到了历史高位，然而到了07年下半年，随着银行房贷新政的出台，东莞房地产市场开始出现有价无市现象。

08年2月29日，万科运河东1号打响楼价下降第一枪，随着光大地产所属楼盘的快速跟进，东莞楼价开始掉头急转直下。目前城区典型楼盘的价格主要维持在5000—5500元的价位，而07年最高峰时，同等品质产品价位在7000—8000元之间，楼市价格下跌幅度近30%。房价急跌之后，负资产现象已然在东莞露出苗头，例如东莞南城区某楼盘的楼王单位，去年高峰时期的单价约在9000元左右，现在的单价只有6500元，该楼王的购买者损失幅度达到约27%。按照七成按揭计算，购买者的首付款几乎损失殆尽，接近于零资产。

去年六月份以后购房的业主显然很不走运，因为他们站在了东莞房价的历史高点上。始于2008年月底的的开发商轮番降价，让不少高价购房者的资产大幅缩水，一夜之间“蒸发”掉数十万元的人不在少数，一些房子的现价已经逼近原先的银行贷款额。

一步到位向下调整的东莞房价和高比例的按揭贷款是产生负资产的两个前提。

合富辉煌东莞市场研究部分析认为,在房价加速下跌和利率不断上升的背景下，一方面是房屋价值在缩水，另一方面，越来越多的按揭供楼者，将不得不面对日益沉重的按揭利息负担。从国际经验来看，“负资产”的背后，往往紧跟着“断供”、“心理恐慌”、“不良贷款”、“金融危机”等一系列问题，而对此，大多数东莞人全无体验毫无防备。

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