东莞中原市场研究部车德锐：楼价回落后的反思

东莞楼价近年来一波三折。为进一步了解东莞楼市的价格走势，本报记者走访了东莞中原市场研究部经理车德锐。

上涨启动期

2005年初至2005年上半年

房价从2800元飙升至4000元

2005年可以说是东莞房地产市场启动的第一年。

外因上，2005年，在宏观经济大环境下，流动性过剩和人民币升值压力下，外国热钱先后涌入国内地产界，国内银行储蓄“负利率”，城镇居民储蓄从银行抽出，投入股市和楼市，造成了股市、楼市过热的局面。此外，2004年后广州楼市触底反弹，也在一定程度上增强了东莞房地产开发商的信心。

内因上，2005年开始，东莞市政府加强城市建设，掀起了造城运动，南城作为未来东莞市的城市中心发展迅速，城市升值态势明显。2005年3月4日，东莞市国土资源局对外公布了《东莞市调整土地出让金征收标准》，明确规定东莞市土地出让金在继1997年的8年后将首次实现大幅上调。调整土地出让金征收标准直接地向市场释放了东莞地价已经升值的重要信息，此举也暗示东莞政府对土地市场调控力度逐步进入了“强势”时期。此外，政府在楼盘低容积率控制方面也促进了楼价的上涨，以及东莞楼市产品品质的提升。

车德锐介绍说，2005年3月，中信开发的阳光澳园项目在新天地、凯旋城一期售完后首先提价发售，把价格从2800元提到3200元，紧接着又提到3800元，但还是很快被消费者抢购一空。阳光澳园首先提价，这在当时东莞楼市可以说是楼市提价的标志性事件，在其带领下，东莞主要大开发商如中信、光大、宏远、金地、世纪城等开发商联合提升房价。“在地价上涨和开发商联合提价两大因素影响下，很快到2005年底，有不少楼盘的销售价格已经超过4000元了，仅2005年东莞楼价就上涨了30%以上。”

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