房地产能借产业升级“脱困”?

产业升级对房地产影响有多大?

很多读者关心,到底产业升级中的东莞,有一些企业外迁,房地产前景还会被看好吗?到底这个城市的地产发展如何呢?

就此问题,雷非非说,从2007年的市场来看,投资性消费已经高过刚性需求消费,而随着今年投资性消费的减少,整个市场明显疲软,市场价格环比下降。而在刚性需求的不足或刚性需求无消费能力的时候,投资性需求也就缺乏必要的条件支撑,供需关系的矛盾就会越发突出,市场的风险也开始凸显。再加上国家宏观政策与经济发展对市场的催化,短时间内带来了市场的风云变化,因此今年地产市场的显性表现为应对风险,与去年的信心十足区别明显。但市场通过应对风险的调节,或者说各个房地产企业出台应对政策后,市场的成交行为明显提高了,活跃程度也大增,这说明发展中的机遇还是得到了市场的认可,刚性需求的消费能力仍然存在,因此不管东莞的转型如何阵痛,只要刚性需求在,就有市场存在,房地产的未来前景就一定还有。

记者在采访时发现,产业升级下的东莞蕴藏着很多变数,去年,东莞土地拍卖出多个地王,这些开发商的高价拿地和如今东莞房价下跌的态势形成鲜明对比,有观点认为,这些高价拿地的开发商面临风险,甚至被市场淘汰。王永飚对此则认为,东莞开发商被淘汰的比例不大,东莞楼市不会大规模洗牌。

王表示:“东莞开发商拿地要分两种情况来分析,其一,在去年之前拿地,无可否认去年之前拿地的开发商拿地成本都比较低,很多已经开发并推向市场了,赚到钱了。这部分开发商受楼市波动影响不大,大不了少赚一些钱。其二,是去年高价拿地的开发商,是否在去年高价拿地的开发商一定会出问题,会被淘汰吗?不一定,我认为,最多有30%的开发商会被高地价拖累。因为,既然敢于在去年高价拿地,那么,这些开发商在拿地之前已经综合衡量过了,大部分风险在承受范围之内。”王还认为,东莞楼市目前出现调整是好事,能够及时发现和解决出现的问题,如果楼价一直像去年那样非理性上涨,迟早会出大问题。东莞楼市如同股市中的小盘股,上涨的时候容易上涨过头,下跌的时候也容易下跌过头。“出现这样的情况,不是因为东莞楼市容易受外来力量影响,而是因为东莞开发商看不清大势,容易自信过头或者自卑过头。去年是自信过头,现在是自卑过头,东莞开发商被自己吓破了胆子,乱了阵脚,其实,东莞楼市问题并不是很严重,所谓不利因素也远没有渲染的那么可怕”。

房地产回调需要周期

对于阵痛中的东莞房地产市场什么时候可以出现回调?中原地产市场研究部经理车德锐做出了自己的判断,他表示,房地产市场跟任何市场一样,都是有周期的,长期来讲肯定是向上的,只是每一波都会调整,现在均价七八千元买的,回调的时候,价格也总有一天回去。

对于“近期该怎么看楼市?”“东莞房地产市场情况真有那么糟糕吗?”等问题,车德锐则说:“做研究的人是没有办法判断股市、楼市是涨还是跌的,但是可以分析楼市的快速涨、跌是为什么?这其实是一个过程,现在的快速下跌是为了下一轮快点涨回来,这种快速的下跌,无论股市或者楼市里面的开发商是没办法出货的,只有一步到位了之后,反弹了,这个时候才能够分批地、慢慢地、很自然而然地顺利出货,这是一个投资市场的发展规律。”

车德锐说,对于楼市来讲,可能没那么快,因为毕竟它有周期性,不是那么快有反应的。东莞、珠三角、广州、深圳的一些城市都有所回调,但是大部分的城市依然在涨,这个可以理解成投资的影响,没有很快速的传播到三、四线的城市,有滞后性。东莞现在很多业主都准备出手了,从现在的情况来讲,市场还是有这个需求,均价四五千元的房子市民还是可以承受的,人气来了,东莞房地产商的定价就会慢慢开始理性回归了,购房者能够买到适合自己的产品,这是一个非常理性的现象。

车德锐分析道:“从大势来讲还是要看东莞的发展,因为现在有一些地产公司也在咨询这个产业升级所带来的影响问题,我分析,比如厚街可能是不怕转型的,在未来5—10年中会打造出很多企业研发、高技术、高附加值的产业进入厚街,如果很多城镇都有这种决心做出产业升级,东莞房地产的动力就会更强一些。东莞确实是很年轻的城市,很有活力的城市,它需要的就是一个转型,这种转型短期内可能会影响到经济的快速发展,但是从中长期来讲,东莞这个城市潜力很大。”

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