东莞楼市营销制胜时代已经来临

观察近期东莞开发商在营销上的所作所为，可以发现，楼盘推广活动越来越多，而且这些活动丰富多彩，新颖稀奇，很有吸引力。

从万科、中惠熙元、沿海等多个品牌开发商热捧的超级团购活动，到今天上午丰泰东海山庄业主抽宝马活动，到南城某楼盘的夜间样板房开放活动，再到沿海丽水佳园针对超级团购俱乐部推出的回馈活动，等等。可以发现，东莞开发商已经开始在营销上发力，力图通过创新性的营销活动来刺激楼市，吸引观望消费者入市。与2007年楼盘活动的平淡无奇形成鲜明对比。

在2007年，开发商和代理商在营销上所下功夫不大，因为房子好卖，开盘时维持好现场秩序就行了。而现在形势与2007年具有天壤之别，不采取新的营销方式，必定难以突破重围。

降价曾经是一种有效的促进销售的方式，但是，目前这种方式效果已经日渐弱化。

从去年10月到今年2月份，在这5个月时间内，东莞开发商始终处于观望状态，在价格上不肯做出妥协让步，与开发商行为针锋相对的是，东莞消费者也不肯妥协让步，始终处于观望状态。

三月初，开发商首先在价格上做出妥协，运河沿线几个楼盘通过团购方式降价，引起东莞楼市震动，消费者随之积极入市。

随后一段时间，开发商频频通过价格刺激消费者，总能取得一定的效果。但是，随着越来越多的开发商加入价格战，这种效果已经开始减弱，因为开发商争着降价，后来降价楼盘的价格优势已经大大减弱，大量的降价信息使得消费者出现了审美疲劳，难以为之所动。

早在三月初，丰泰城率先降价时，木易曾经该事件进行过报道，该文章点击量高达近2万，充分说明，当时的消费者对价格十分敏感，楼盘降价可以有效刺激市场反映。

木易在该该篇文章中提到，“针对东莞部分想调整房价而又举棋不定的开发商，木易一直想说的一句话是，‘首吃螃蟹’之所以是重大新闻，关键点就是‘首’字。丰泰城之所以备受消费者追捧，原因也大致如此。那就是丰泰城首先将价格调整到位，性价比优势凸显，成为东莞楼市一大新闻，引起了消费者强烈关注。”

降价刺激效果逐步减弱，这就要求，开发商必须在营销上下功夫，同是降价，开发商必须以与众不同的方式表达出来，吸引消费者关注，这样才能够达到降价目的，一般性的营销已经难以发挥出效果。

目前，东莞楼市楼盘性价比两极分化，有些楼盘价格已经调整到位，性价比很高，比如丰泰城、阳光海岸等。但是，还有相当一部分楼盘价格尚未调整到位，还有很大降价空间，未来几个月，东莞还有相当一部分楼盘会选择降价或者继续降价，降价会成为普遍现象。这些将要降价或者继续降价的楼盘面临着降价如何吸引眼球的难题，因此，如何进行营销创新是这些楼盘的开发商和代理商必须解决的难题。

这直接决定降价结果。

当然，营销制胜的前提是产品性价比必须高，否则单纯的依靠营销就有忽悠之嫌，虽然可以忽悠一部分不理智的消费者，但是，最终必定难以成功。

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