住宅怎么就成了“毒药市场”？现在对它说BYE

这一情形同样反映在2007年的月度走势上。住宅市场波动性越大，第一季度低迷，二季度迅速增长，三季度高位运行，四季度开始下调。从时间节点上，9月27日的房贷新政成为市场的分水岭，其后持续五个月成交量连续下滑。但是观察商办类市场，四个季度的成交量变化不大，商业用房成交量11、12两月规模较大，出现年终“翘尾”现象。

由此可以得出结论，近几年上海住宅市场的走势波动很大，主要受宏观调控政策的影响，但应该看到，由于刚性需求和改善性需求较大，且比较稳定，住宅市场又难以持续低迷。相比而言，办公楼市场和商业用房市场的演变轨迹比较平滑，整体呈稳定增长的健康态势，受宏观调控的影响较小。究其原因，近几年宏观调控越来越侧重于住宅市场，尤其稳定房价和住房保障为重点，从而直接导致住宅市场忽冷忽热，而商办类市场却基本上脱离宏观调控，在很大程度上呈现独立运行的形态。

从市场需求的性质分析，目前上海住宅市场以自住需求为主导，投资性需求只占15%左右；而商办类市场的投资性需求比重要大于自用性需求。投资性需求的规模大小与经济因素关联度较高，人民币持续升值、我国经济持续高速增长（改革开放以来年均增幅近10%）、流动性过剩（银行、企业、个人余钱较多）、去年以来加剧的通货膨胀（目前存款属于负利率）等，这些因素导致房地产投资性需求持续旺盛。诸多政策抑制和打击住宅投资，但商办类市场相比有些宽松。

另外，商办类物业的投资价值平均高于住宅。为什么这么说？投资房产获益的路径不外乎两个，一是租金收益，二是物业增值，从房地产运行规律来说，前者远比后者重要；因为租金水平体现的房产的使用价值，使用价值基本不存泡沫，而物业增值表现为房产价格，房产价格在市场非理性繁荣时，容易出现泡沫。但是，就近几年的情况来看，我国投资房产的人大多抱着短期物业升值的谋利心态，快进快出获得暴利的也大有人在，其实这是存在很大风险的。若以租金回报作为首要的投资目标，辅以物业增值，则容易减少投资风险，获得中长期较高的投资回报。商办类物业的租金水平明显高于住宅，因此，投资商办物业比投资住宅更明智。

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