看清4月东莞楼价反弹的真相

据东莞中原研究部数据统计显示，2008年4月东莞新建普通住宅价格环比上涨6.4%。

表面看来，4月份普通住宅均价有所反弹，但我们透过现象看本质，看看背后到底掩藏着什么玄机和奥妙？

首先，价格反弹有4月份新上市的一些优质盘热销的拉动作用，如锦绣山河、尚书银座的热销、天骄峰景和万科城市高尔夫降价后的需求反弹。这反映了市场结构性分化明显，目前市场资金向优质资源集中。

其次，当我们剔出这些盘所带来的影响，只是看在售楼盘3、4月份的价格变化情况时，我们发现4月整体价格环比仍然上涨5个百分点。到底是为什么呢？

通过研究近期全市在售楼盘的价格变化数据，我们发现了一个市场趋势，初步判断东莞楼市调整期将经历四个阶段：第一阶段，降价看似一步到位，其实是发展商拿出质素比较差的单位来卖，通过这种促销方式吸引人气，但这些单位居住舒适度上不太理想。

第二阶段，人气聚集了，发展商开始推一些素质较好的单位，去满足目标消费群，这些素质好的产品价格比较高。

第三阶段，这些素质好的产品消化一定时间后，销售速度明显放缓，开发商对这些产品开始隐性打折降价促销。

第四阶段，全面降价，如果行情持续低迷，经历前三阶段后仍有较大货量，开始全面降价，这个时候价格普遍比较低，购房者选择机会很多。

当第一阶段占主导的时候，市场整体均价大幅回落，给人探底的感觉，如3月的东莞楼市。当第二阶段占主导的时候，价格呈现反弹态势，给人回暖的感觉，如4月的东莞楼市。当第三阶段占主导的时候，价格又逐步回落。第四阶段占主导的时候，价格继续回落，经历过一段时间后将逐步趋向稳定。

因为市场上有很多开发商，有很多项目，会根据自身情况或市场情况先后经历这四个阶段。4月东莞楼市价格反弹的背后，我们发现经历过第一阶段后部分发展商已经开始进入第二阶段，从而使得整体均价短期呈现反弹态势。但市场调整不是一朝一夕的事情，目前仍然有很多发展商仍处在第一阶段，甚至还没有进入第一阶段。

写这篇评论，用意在于说明数据是死的，我们不要误读数据，需要做的是透过数据去看背后所发生的事情，从而发现一些规律性的东西。这也就是我们从事房地产市场研究的价值。

作者系房地产业内资深人士

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