车德锐：楼价反弹藏玄机 资金向优质资源集中

据东莞中原研究部数据统计显示，2008年4月东莞新建普通住宅价格环比上涨6.4%。 

表面看来，4月份普通住宅均价有所反弹，但我们透过现象看本质，看看背后到底掩藏着什么玄机和奥妙？ 

首先，价格反弹有4月份新上市的一些优质盘热销的拉动作用，如锦绣山河、尚书银座的热销、天骄峰景和万科城市高尔夫降价后的需求反弹；这反映了市场结构性分化明显，目前市场资金向优质资源集中。 

其次，当我们剔出这些盘所带来的影响，只是看在售楼盘3、4月份的价格变化情况时，我们发现4月整体价格环比仍然上涨5个百分点。到底是为什么呢？通过研究近期全市在售楼盘的价格变化数据，我们发现了一个市场趋势，初步判断东莞楼市调整期将经历四个阶段。 

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第一阶段，降价看似一步到位，其实是发展商拿出质素比较差的单位来卖，通过这种促销方式吸引人气，但这些单位居住舒适度上不太理想；第二阶段，人气聚集了，发展商开始推一些素质较好的单位，去满足目标消费群，这些素质好的产品价格比较高；第三阶段，这些素质好的产品消化一定时间后，销售速度明显放缓，开发商对这些产品开始隐性打折降价促销；第四阶段，全面降价，如果行情持续低迷，经历前三阶段后仍有较大货量，开始全面降价，这个时候价格普遍比较低，购房者选择机会很多。 

这四个阶段不是截然分开的，因为市场上有很多开发商，有很多项目，各自会根据自身情况或市场情况先后经历这四个阶段或直接进入某个阶段。当第一阶段占主导的时候，市场整体均价大幅回落，给人探底的感觉，如3月的东莞楼市；当第二阶段占主导的时候，价格呈现反弹态势，给人回暖的感觉，如4月的东莞楼市；当第三阶段占主导的时候，价格又逐步回落；第四阶段占主导的时候，价格继续回落，经历过一段时间后将逐步趋向稳定。 

4月东莞楼市价格反弹的背后，我们发现经历过第一阶段后部分发展商已经开始进入第二阶段，从而使得整体均价短期呈现反弹态势。但市场调整不是一朝一夕的事情，目前仍然有很多发展商仍处在第一阶段，甚至还没有进入第一阶段。当然，也有些发展商资金链非常紧的，他们不经历前两个阶段就直接进入第三、第四阶段的。

目前东莞楼市整体上才刚刚开始进入第二阶段，但仍有很多发展商对后市抱有幻想，只拿出素质比较差的产品作为特价房促销，好的产品仍然保留下来，价格也基本没动。初步预计市场全面进入第二阶段的时间之窗发生在下半年的金九银十。
 
写这篇评论，用意在于说明数据是死的，我们不要误读数据，需要做的是透过数据去看背后所发生的事情，从而发现一些规律性的东西。这也就是我们从事房地产市场研究的价值。 

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