认清形势 调整策略 东莞楼市依然大有可为

近日读史，读到抗日战争那段往事。抗日战争时期最困难、最艰苦的时间是1941年—1942年。中国共产党领导下的抗日根据地遭遇自然灾害，日军趁机发起大规模扫荡，蒋介石发动第二次反共高潮，发动皖南事变。

从历史回到现实，目前的东莞楼市所处环境，如同1941年—1942年中国共产党领导下的抗日根据地，各种不利因素汇集。产业升级，人才外流，住房消费支撑减弱；曾经搅动东莞楼市的外来投资客销声匿迹；房价跌跌不休，消费者观望情绪浓厚；部分开发商资金链紧张，如果销售依然乏力，有断裂风险，等等。

东莞楼市风雨交加，前景似乎十分不乐观。

但是，我们也发现，即使如此，东莞依然有不少楼盘取得了不错的销售成绩，比如新世纪星城，开盘异常火爆；比如尚书银座，虽然是小户型，开盘之日依然吸引了大量投资客；比如万科城市高尔夫，超级团购日销售113套，比如沿海丽水佳园，超级团购报名首日，叠加别墅下定金5套，等等。

同处“熊市”，有些开发商表现却非常“牛”。这说明，没有绝对的“熊市”，只要开发商表现不“熊”，依然可以在“熊市”中牛气冲天。如果开发商表现“熊”，在牛市中也许能够春风得意一时，但是，一旦楼市步入“熊”市，肯定玩完。

在目前大环境下，开发商观望不动或者反应迟缓肯定是死路一条，认清形势，及时调整策略，方能不被楼市调整。

主打自住和改善牌：目前，深圳投资客已经彻底告别伤心地东莞楼市，东莞本土投资客难以兴风作浪，东莞楼市消费主力是自住客和改善型客户。这就要求，开发商在开发产品和营销时，一定要做好定位，主打自住客和改善型客户，尽量放弃以投资客为主的产品和营销定位，除非你的产品非常适合投资，比如尚书银座、时尚岛和东海阳光等。

尚书银座的热卖以及东莞很多小户型的滞销形成鲜明对比，这说明，并不是东莞市场没有投资需求，而是缺乏满足这些投资需求的精品。如果你的产品不能成为精品，请慎打投资牌。

开发商小心祸从口出：近段时间，尤其是五一假期期间，东莞楼市有两大热点，一个是打折促销火爆，另外一个是业主要求开发商补偿声浪此起彼伏，五一期间，个别楼盘售楼部被要求补偿差价的业主“光顾”，一定程度上影响了开发商推盘计划。而且两者好像成正比例关系，开发商折扣越大，业主要求开发商补偿的呼声就越高。

【延伸阅读】业主“找茬”退房 东莞开发商面临严峻考验

分析业主要求开发商补偿差价事件可以发现，业主已经调整了策略，以前是直接要求开发商补偿差价，不合情也不合理，当然更不合法，这点业主心知肚明。现在业主变精明了，开始学会“找茬”，然后逼迫开发商补偿差价。

原来在营销和户型设计等方面喜欢打擦边球的开发商现在吃尽了苦头，也许原来广告宣传中一句模棱两可的宣传语，现在可能被业主拿来作为补偿差价的武器。

补差价事件给东莞开发商上了生动一课，当市场好时，泥沙俱下，一切问题都被掩盖了，当市场不好时，很多问题暴露出来了。

某知名地产商一位相关负责人曾经这样说过，我们不打擦边球（在户型设计和营销上），就是为了避免业主“找茬”，现在来品位这句话，可谓经典。