东莞“补差价”事件所感： 楼市也需要风险教育

最近东莞及周边一些城市的房价持续快速下跌，一些楼盘前期在高位入市的业主纷纷提出要求发展商补偿差价。目前这个事情在各大区域市场闹得可谓沸沸扬扬，在社会产生了较大的影响，同时也影响到了一些项目后续的正常销售。 

很多业界的朋友问及我对此事的看法，我的第一反应就是：楼市也需要风险教育。 

首先，中国的改革开放至今已经近30年，计划经济时代早已过去，现在是市场经济社会。房地产市场里的交易、价格波动、价格涨跌等等都是市场行为，不应该过多的人为的去干预它。目前出现的“补差价”现象恰恰反映了中国房地产市场远还不成熟，从微观来说，反映了投资置业者在买房心理上的不成熟。话又说回来，中国的房地产市场从90年代末取消福利分房至今，市场之路才走过10年左右的时间，连一个完整的房地产发展周期都还没有经历过，谈何成熟？中国股市从1991年至今18年的时间起起落落，熊牛不断反复，到目前为止也还只能称得上快要成年了，但也还谈不上成熟的市场。为了这个事，我还特意打电话给远在美国的朋友，问及次级债危机美国房价持续下跌，是否有业主要求发展商补差价的情况。我的朋友很诧异，开玩笑！在美国哪会有这样的事？！既然是市场，就有市场游戏规则，玩不起就不要玩！ 

其次，既然是市场行为，价格由市场决定。很多人都有一个误区，认为价格是发展商决定的，因此，价格下跌，纷纷把矛头指向发展商，指责当初发展商定价太高。可笑啊！价格怎么会是发展商决定的呢？如果真是发展商决定价格，那现在楼市回调价格下挫，发展商把价格定的偏离市场太高看看结果会怎样？价格终归是市场说了算。市场是很公平的，楼市回调，受损是双方的，受损不仅仅有买方的购房者，发展商在这样的回调中利润大幅下滑，甚至有些面临着支撑不住被洗牌出局的风险。试问一下，这个时候发展商又该问谁来“补差价”呢？

再者，我要强调一下楼市也需要风险教育了。众所周知，中国股市是不断有风险教育的。比如2007年“5.30”大跌前，股指上到6100点中期顶部前，证监会都是有事前风险提示和风险教育的，不听劝告的股民甚至是基金机构都在过后的市场大跌中被深套其中，苦不堪言！但我们看看中国楼市，有多少人知道日本楼市在15年的漫长下跌中跌幅高达70%？香港楼市在金融风暴后的6年萧条期跌幅超过60%？中国内地海南、北海、惠州等地都是经历过楼市楼市长期下跌的，即使近在邻居的广州，在金融风暴后楼市也经历了长达6年的萧条期，价格从97年6000-7000元/㎡到达顶部后掉头向下，一直跌到2003年的3000-4000元/㎡，跌幅在50%左右。很多人还有一个误区，就是只要人民币持续升值，房价就会持续上涨。是这样么？我们看看日本当年的日元升值和楼市的发展，当1991年日本楼市泡沫破灭后，日元持续升值到1995年。所以说，中国楼市缺少的是风险教育，这也是市场不成熟的表现。既然是市场，楼市不可能只涨不跌，即使没有政府的宏观调控，这个市场在高涨后迟早会有回调的时候。股市有风险，楼市也有风险，入市须谨慎！ 

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