冯仑：房价不会崩溃性下跌 房企要“反周期生存”

每次银根一缩拐点就来

为什么银根一收缩，“拐点”就来临？冯仑认为，这是因为这多么年来，中国多层次的直接融资市场没有根本性发展，比如上市融资、住房抵押贷款证券化等等多元化融资管道都没有打通，导致很多企业的发展其实还都是建立在银行贷款的基础上。银根收缩，自然会导致调整产生。

房企要“反周期生存”

冯仑称，他研究过近十五年来所有A股房地产公司的报表，结果发现一个非常奇特的现象，就是繁荣时，不少A股房地产公司都是销售增长、利润增长、资产规模增长，但负债率也增长，每股净现金流却减少。到去年底，一些最著名的地产公司，每股现金流甚至都是负的。过去15年里，大量的A股房地产公司都是这样死掉的。

冯仑说，进行“反周期”安排能有效化解调控压力，就是繁荣时期卖产品，萧条时期买土地。因为在繁荣时去卖产品，就一定卖得最贵，但是少买地。在萧条时买地，正好是最便宜的，等你把产品做得差不多了，市场也起来了，你价格就卖得高了，企业当然也会活得更好。

土地够两三年开发就行

冯仑认为，开发商没必要对土地储备如此盲目崇拜，一是房地产是做空间生意的，容积率是无限的，地就是无限的。你可以往上盖；二是即使土地是平面的，但土地作为一个经济资源，它的有限、无限是依赖于价格而存在的，价格高低，都会影响它的供给。我每次到纽约，他们都带我看地，纽约都是200年城市了，依我们的思路，它50年前就该结束看地历史了，可今天纽约还有地看，房地产市场还在增长。在中国，如果能处理好土地关系，公司会走得很从容，多数企业控制2-3年内的经营规模所需就足够了。

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