莞低密度别墅 聚落化居住 重拾院落文化

低密度别墅市场稀缺

东莞到底有多少别墅?这是一个未知数,但有人说如果航拍东莞的话,就会发现这座城市的版图上到处是白墙红瓦的低矮别墅。处于繁华之中的别墅盘,是东莞地产行业的一只凤凰,它的光芒所吸引到的地产商,可以说在全国是首屈一指的。有业内人士说,“东莞是全国别墅小区密度最大的城市”。这可谓一语双关,一是说东莞的别墅多,二是说东莞的别墅建筑密度偏大,失去了别墅低密度的本质。当然,这仅是一家之言,见仁见智。不过,回到别墅产品本身,就事论事,别墅就是低密度的,否则就不是真正的别墅。

何谓“低密度”?要从建筑密度说起。建筑密度是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比,密度越低,小区绿地面积和活动场地越大,生活环境和生活舒适度质量越高。关于低密度住宅的概念,有这样的一种划分方式:独栋别墅容积率在0.4以下,连排别墅容积率在0.7以下,多层容积率在1.1以下都可以称作低密度住宅。而国际通行的别墅标准规划为建筑密度不高于30％、社区绿化率不低于35％。东莞“丽水佳园”建筑密度23.7%,绿化率达46.2%,正是典型的低密度别墅。

舒适度肯定比生硬的数字更重要。有天有地、有房有院、闲适从容等,是业主心中向往的高舒适度。低密度是高舒适度的重要保证。正是因为低密度,东莞“丽水佳园”打造出优美的环境,加上得天独厚的江景资源,使得整个别墅社区品质品位独树一帜。有些细心的高端消费者来到这里,会发现小区内道路都是双车道的,这在东莞极其罕见,也正是拜低密度所赐。国内很多房地产专家一致认为,低密度、天然景观资源的别墅将是别墅产品的终极发展方向,也是“最后的贵族”。

“院落文化”彰显社区价值

别墅作为顶尖的住宅产品,高度的私密性也是其本质之一。但是,别墅不单是私密性很强或者说是业主之间不相往来,只有生硬的建筑而没有社区生活、社区文化的产品。别墅同样也有一个社区的概念,针对高端的人群,有着高品质的建筑,同时对于大规模的社区,它必须是要有生活的,有文化的,从而是有生命力的,这也是别墅的社区价值所在。

在建立社区价值上,东莞“丽水佳园”采用“聚落化居住”理念,倡导新一代邻里关系。“丽水佳园”主张开放式的邻里空间,为邻里交往创造小区—组团—邻里—户内四个层级的交往空间,对应各层级都有相应的景观绿地和设施,为人们的交往提供自然交往平台。并通过为住区居民提供多层级的开放式邻里空间,组织起良好的邻里关系,打破传统社区的疏离感和单一感,为居住者提供一个健康、温馨的居住环境。

其实,东莞“丽水佳园”倡导的“聚落化居住”理念,正是“院落文化”的回归。院落,在很多人脑海里都有清晰的印象,北京“四合院”,上海“石库门”,广东“围屋”,都是中国院落文化的代表。院落反映的是地域特征,体现的是人文精神。文化是属于地域与群落的,文化的个性特征即是民族性。当院落消亡,地域的特征模糊,群落的生活形态趋同,同时削弱的是我们的文化特征和民族性。

具有“院落文化”的住宅小区在东莞少见,在纯别墅区当中,东莞“丽水佳园”堪称首屈一指。很多业内人士认为,人性化的社区规划决定了“丽水佳园”独特的社区气质———吸引具有相同品位的人邻里守望,和睦生活。这种社区价值是人居生活的核心价值。

很多业内人士认为,“丽水佳园”的“院落文化”和健康住宅品质,使其社区价值和产品价值得到进一步提升,远非这个楼盘目前的价格所能衡量,随着被误读的价格与价值得到高端消费者的重新评估,其市场价值必将高升。

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