京楼市凸显结构性分化特征 高端房价仍在攀升

北京房地产市场在“冰封”数月后出现回暖迹象；3月份，在整体房价依然僵持的同时，北京商品房成交量环比大幅上升。这是否意味着北京楼市将由此逐步“走出低谷”，抑或这仅仅是市场中长期调整内的短暂反弹？

市场人士分析，目前北京房地产市场在“价”和“量”方面的走向依然充满变数；但是在产品类型和地理区位上的结构性分化正在显现。在宏观调控和住房保障预期下，普通商品住宅的价格已基本“见顶”，并开始出现下行趋势；今后，以保障性住房和中低价位住房为主的大众化产品，将随着供应的上升而“价跌量涨”。而位于中心城区的高档住宅、公寓和商业物业，由于财富效应和城市化进程，其稀缺性和金融属性将日益凸显，这类产品的价格和成交量在很大程度上将由投资品市场的法则决定。

近期市场形势尚不明朗

从2月下旬开始，北京市新建商品房的成交面积和套数呈现逐步回升的态势，销售明显好转。其中，北京市住宅销售量连续数周创出年内新高。

北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月北京新建商品住宅签约7740套，签约面积98.7万平方米，与2月份相比签约套数增加4866套，涨幅达169.3%，签约面积增加64.9万平方米，环比增长192.0%。

业内专家指出，由于1、2月份是传统淡季，加上信贷紧缩和市场观望情绪浓重等因素的影响，环比的基数本身就很低。就目前而言，决定房地产市场走势的因素很多，成交量的反弹也不可能一蹴而就；4月初，由于清明因素，成交量有所回调。所以今后北京房地产市场的走势还不明朗，需要进一步跟踪。

从3月份和一季度的同比数据看，北京商品房成交量依然下滑明显。数据显示，3月签约套数同比减少20.2%，而签约面积则同比减少49.6%。今年一季度，北京期房住宅共计成交13763套，同比下降了38.2%，现房住宅成交3781套，同比下降26.8%。期房与现房住宅合计成交17544套，同比下降36.1%。

不过，有专家认为，近期北京房地产市场的初步回暖，对于判断北京旺盛的实际住房需求有重要意义。另外，3月份北京房地产销售出现一定程度的反弹，也与前期房价回落有关。而小幅下跌后成交量就有反弹的现实表明，北京房地产市场依然有真实需求的支撑。

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