评论：如何应对国内房市的“内忧外患”？

当恒大地产、昌盛中国等内地房地产企业在香港资本市场失落而回的时候，正有越来越多的外资流入内地。这是一个“悖论”。一方面内地的房地产企业正在“满地儿找钱”，另一方面，试图在分享人民币升值的同时亦可从内地房地产市场的快速增长中分一杯羹的外资早已虎视眈眈。

国内房地产市场面临的这一“内忧外患”，还可能带来一个“恶性循环”：房地产企业融资不畅，在资金匮乏的情况下，房地产项目的开发进度将被推延，直接结果是住宅供应量的减少；而在撇除国内居民的购房需求之后，持续流入的外资对国内房地产的需求也将随之增加，供求关系的这一变化意味着房价将出现上涨。

如果把那些因国家宏观调控政策而压抑的国内需求也计算在内，一旦房价在外资需求的带动下出现回暖迹象，国内需求也可能随之“爆发”。所谓的“买涨不买跌”，在这种时候往往会对大部分消费者的心理产生驱动作用。

对于市场而言，防止房价过快上涨的因素并非没有。自宏观调控以来，一直被政府所强调的廉租房制度、经济适用房以及限价房政策等等住房保障的措施，都被认为是可以减缓目前房价上涨过快的有效方法。

但是，在国务院、财政部、建设部等部委都已经下发各种文件、法规要求各地完善健全住房保障制度，甚至连廉租房的建设资金来源都有明确规定之后，各地的住房保障制度建设仍进展缓慢。

就连从节能省地角度考虑而推出的90/70政策，虽然在实施两年后已有项目达到预售标准，但目前进入市场的房源却非常稀少，难以形成规模，因此也无法对消费者的购房观念产生关键影响。

在各地方政府对保障性住房建设缺乏积极性的情况下，期望这些保障性房源能在短时间内将那部分原本不应被推向市场的需求消化掉的想法，将难以实现。因此，如何提高地方政府对建设保障性住房的“兴趣”，并“心甘情愿”为之谋划仍是一个待解的问题。

在住房保障难以在短时间内发挥市场调节作用的情况下，如何增加供应则成为一个重要的途径。据了解，在北京、上海等一线城市，住宅土地的供应一直处于偏紧状态。与此同时，这些城市的中心地带，却有不少土地在出让多年后仍在闲置。

实际上，每个城市住宅用地存量有限，房地产业发展速度较快的一、二线城市出现住宅用地供应紧张在所难免。在这种情况下，相关政府部门是否应该在如何盘活存量的问题上动脑筋？在此之前，国土资源部及建设部已三番五次地要求各地加快闲置土地的处理，但并没有看到实际的成效。

其实，针对房地产市场的宏观调控政策到目前为止涉及到的层面已相当全面，就连香港地产分析师也曾经对记者表示，已经想不出政府还可以再出台什么新的政策来调控房地产市场。但是，最终落实到微观的执行层面时，政策的威力往往都打了折扣。因此，已有业内人士称，未来宏观调控的重点，将集中于如何将此前已出台的政策落实到位。

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