搜房博文：2007中国房地产调控政策全面解析

政策解析：

开展第二次全国土地调查意义重大。土地环节一直是近几年房地产宏观调控的重要领域，2007年的依然如此，且有进一步加强之势。距1996年第一次全国土地调查完成，已逾10年，全国土地利用关状况变化巨大，因此，第二次全国土地调查意义重大，首先，为加强和改善土地调控提供信息保障。“节约集约用地”、“最严格的土地制度”、“房地产宏观调控”等大政方针，都离不开全面、真实、细致的土地数据，二次土地调查所得数据必将提高调控的准确性和有效性。其次，使大量违规违法用地行为曝于阳光之下。土地普查，将会掌握每宗土地的界址、四至、面积和用途，每块用地是否违规，基本能搞清楚，至少也能为查处提供线索。最后，促进土地利用趋于透明和规范。我国建设性用地的规划、利用、管理将更趋于科学化，经营性用地出让将更加透明化，各种园区的大规模用地行为将步履维艰，大幅房地产开发用地出让也将受到限制。

《关于加大闲置土地处置力度的通知》反映了国家对于盘活存量土地的重视。目前，我国耕地面积已逼近“18亿亩底线”，人多地少的特殊国情决定了我国建设用地的长期紧缺性，很多大城市可供用于房地产开发的新增经营性用地已变得捉襟见肘。与此同时，近年来，在一些地方、部分行业特别是房地产开发领域土地闲置问题突出，处置不力，直接影响了土地调控的效果。因此，盘活闲置用地势在必行，虽然前几年也有类似规定出台，但落实效果较差。值得关注的是，该通知明确要求：“2008年6月底前，各地将闲置土地清理处置情况报部”，这一时间表无疑将推动政策更好的执行。

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的出台，有助于进一步完我国土地招拍挂制度的进一步完善，意义重大。相对于协议出让制度，招拍挂制度是我国房地产市场化的重要环节，也是影响房地产业发展的重大政策。它经历了一个建立健全的过程，先是2002年从部门立法上予以确立，进行宣传造势；接着2004年8月31日成为新旧游戏规则的分水岭，开始全面执行；如今，再次完善细节、堵疏防漏。这一土地新政将产生三个方面的影响。首先，将提高开发商拿地的资金门槛。付清全部出让金才能拿土地证，如果今后严格执行，则开发商拿地的资金必然捉襟见肘。其次，将抑制地方政府出让大幅土地的热情。一方面，大幅土地总价必高，绝大多数开发商都难以承受；另一方面，大盘必然采取分期策略，如今明确规定“不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证”，则无疑颠覆了固有模式。最后，将打击土地出让中的官商勾结行为，本规定的出台，必将在一定程上斩断官商勾结的链条，至少施以威慑。

《土地储备管理办法》是我国土地储备方面的首个全国性法规，国家期望从根源上进一步完善土地制度，而且由三个国家部委联合出台，显示出增加部门之间协调水平，提高执行绩效的决心。以前在土地储备这个环节，全国没有统一的模式，各地按照各自的情况和意愿处理土地储备问题，有些地方并未成立土地储备中心，而很多地方政府即使设立有土地储备中心，也并能有效运行。正由于没有健全的土地储备制度，导致“生地”出让频频出现，而某些大型国营地产企业甚至垄断部分区域的土地储备和土地开发，政企不分，体系混乱。《土地储备管理办法》明确、全面规范了土地储备的计划与管理、范围与程序、开发与利用、土地供应、资金管理等。但该办法的出台，更多的是考验地方政府，土地储备制度更需要地方政府落实下去。

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