楼市"政策市"逐渐丰满 5年调控历程5类政策盘点

全国工商联房地产商会发布最新的全国房地产市场报告显示：今年1－9月，90平方米以下住宅投资在商品住宅总投资中的比重从1-2月的15.94％，提高到1-9月的21.2％，每月增加1个百分点左右。建设部信息系统数据表明，全国40个重点城市批准预售商品住房中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重到2007年上半年也才占到24.31%。这表明，商品住宅市场结构调控效果开始显现，但距中央的要求距离较大，今年已难以达标，从现实情况来看，地方政府并没严格执行这一政策。

第四、增加房地产税收

增加房地产税收分为两方面，一是增加了企业税负，如清算土地增值税（虽然未能真正落实）和提高城镇土地使用税率；最主要方面是提高二手房交易环节的税收，成为抑制投资和打击投机的重要手段。

2005年，“国八条”规定：“对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”2006年，“国十五条”进一步把营业税的征收年限由2年增加到5年。2006年，出台《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，规定：“对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。”2006年10月财政部、国家税务总局联合发布《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》，使原本一直“立而未征”的二手住宅交易土地增值税明确化，随后，北京首先按交易总额的1%开征；2007年7月，上海也开始征收：“转让非普通住房，居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的按规定征收”；另外杭州、南京等个别城市也已开征。

整体而言，大幅提高二手房交易税负，在一定程度上抑制了投资和投机需求，但需要指出的是在买方市场条件下，卖方往往将增加的税费转嫁给买方，从而推高了房价；另外，也存在征税力度不大，比如个调税多按1-3%的低税率征收，而且卖方也存在故意做低房价的现象。2007年11月，根据2006年底国频布的《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉决定》，上海、深圳等出台有关上“城镇土地使用税实施规定”，不仅大幅提高税率，而且将对个人征税。

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