易宪容：购房不自住 投资过热会加速房价飙升

当住房市场变成投资品市场，当房价水平远离一般居民的支付水平时，政府想通过廉租屋、经济适应房及限价房来解决居民的住房问题，可能只是杯水车薪。

国家统计局公布的5月统计数据显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点。所有70个大中城市新建商品住房销售价格涨幅较大的主要城市有，北海15.1%、深圳12.3%、温州10.9%、北京10.3%。特别是深圳，2007年1-4月，新建商品住宅价格各月同比上涨都在10%以上。

对于各地房价短期内快速上涨，尽管市场指出的原因有多种多样，比如股市资金流向楼市、城市化加快导致居民对住房需求快速上涨等，但是目前国内不少地方房价上涨的原因是投资者大量进入房地产市场。

从最近房价上涨最快几个一线城市来看，目前不少楼盘一开盘就销售一空，其原因在于许多购房者多已不是自住而是投资。比如，这几天北京的一个楼盘开盘，购房者多是一购就几套；在深圳，由于关内住房新盘开盘比较少，住房的投资者已经由早些时候炒作一手楼盘开始炒作二手楼盘。

我们知道，政府几年来一直都认为房地产开发投资过热，一些地方房价上涨过快，也一直在采取宏观调控的政策，希望遏制过快的房价上涨。但是，政府在对房地产宏观调控时，没有认识到住房产品的特殊性，即住房既是消费品也是投资品，而是把住房理解为一般市场产品来调控。

比如说，希望调整住房的结构来增加市场产品的供给，希望增加市场产品的供应量来缓解市场的供应矛盾，特别当这种宏观调控是以“价格稳定”为目标时，那么进入房地产市场的投资者会看到国内的房地产市场是一个无风险的投资市场(因为住房价格的稳定实际上是政府对房地产市场的价格作了一个完全的隐性担保)。

当国内房地产市场成为一个零风险投资市场时，投资者便会利用银行金融杠杆进入房地产市场。大量的投资者涌入导致房价的飙升也就自然了。特别是今年不少民众借助股市的繁荣获得一桶金之后，更是为不少投资者进入房地产市场提供了条件。在这种情况下，国内各地的房价岂能不飙升?也就是说，最近房价快速飙升，尽管原因有很多，但是最为重要的是与政府宏观调控政策目标与政策结果相悖有关。

国内各地房地产的价格在短期内快速上涨，有可能引发经济生活中的一系列问题。比如，本轮的经济增长主要是房地产市场所带动的，加上房地产关联的行业有50多个，因此，房价上涨必然会导致房地产投资开发进一步快速增长，固定资产投资过热进一步强化，产业结构逆向选择。

随着近期房价快速飙升，国内绝大多数居民必然越来越无能力进入房地产市场，政府对住房保障压力也就会越来越大。当住房市场仅仅是投资品市场，当房价水平远离一般居民的支付水平时，政府想通过廉租屋、经济适应房及限价房来解决居民的住房问题，那么可能是杯水车薪，所起到作用不会太大。

房价快速上涨，房地产市场对土地的需求就会越来越大，而任何一个地方的土地既定性，为了增高土地供给，就可能进一步刺激城市拆迁热，从而引发城市新的矛盾和冲突。同时，房价快速上涨，不仅会带动相关行业产品的价格上涨，也会可能由此带动整个市场物价进一步上涨，从而使得潜在的通货膨胀压力进一步加大，甚至诱发严重的危机。

此外，房价快速上涨，会进一步强化房地产市场的赚钱效应，从而诱使更多的投资者进入房地产，使得国内房地产的泡沫进一步吹大。

总之，国内房地产市场短期内的价格快速上涨，基本上是大量的投资者涌入导致的结果。如果政府不能采取有效的政策进行调整，那么房地产市场所面临的潜在风险就越来越大。

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